Acheter un appartement en France depuis New York en 7 mois, sans se déplacer pour la signature, avec un financement obtenu en 5 semaines : c'est ce qu'a réalisé Marc*, directeur commercial basé aux États-Unis, accompagné par Acheterpourlouer. Voici le détail complet de son projet, les étapes, les obstacles rencontrés et les décisions qui ont fait la différence.
*Prénom modifié. Les données financières sont représentatives d’un projet réel accompagné par Acheterpourlouer. Cet article illustre notre accompagnement sans révéler l’identité du client.
Marc* nous a contactés en novembre 2024. Il avait un objectif clair : investir dans l’immobilier locatif en France pour préparer sa retraite, tout en générant un rendement locatif suffisant pour couvrir son crédit. Il n’avait jamais investi en immobilier en France et n’avait pas de conseiller sur place.
Sa principale inquiétude : « est-ce que les banques françaises vont financer un expatrié basé à New York avec des revenus en dollars ? » La réponse est oui, à condition de connaître les bons interlocuteurs.
Le projet mois par mois
Premier échange avec Marc* : analyse de sa situation fiscale (convention franco-américain), de sa capacité d'emprunt réelle, de son horizon de temps (retraite dans 15 ans) et de ses contraintes (pas de déplacement en France prévu avant 6 mois).
Décision stratégique issue de cet échange : viser Lyon plutôt que Paris. Raison principale, à budget équivalent, Lyon offre un rendement brut de 5 à 6 % vs 3 à 4 % à Paris, avec un marché locatif très tendu et une liquidité élevée à la revente.
Préparation complète du dossier : traduction certifiée du contrat de travail américain, historique bancaire sur 3 ans (compte local États-Unis + compte français existant), justification de l'apport (épargne constituée sur 5 ans, deux virements tracés), simulation de capacité d'emprunt en EUR après conversion AED.
Dossier soumis à 6 établissements partenaires spécialisés non-résidents. Deux refus (profil hors cible pour ces établissements malgré notre partenariat). Quatre propositions reçues. Meilleure proposition retenue : taux fixe sur 20 ans, apport de 25 %, mensualités de 1 480 € (hors assurance).
Délai entre soumission du dossier complet et accord de principe : 5 semaines. Accord écrit reçu avant même d'avoir identifié le bien.
Mission de chasse active sur Lyon 3e, 6e et 7e arrondissements. Critères : T2 ou T3, DPE minimum C, immeuble années 60-80 (prix au m² plus accessible que le Haussmann), à moins de 10 minutes à pied du métro. Budget bien seul : 280 000 à 310 000 €.
14 biens visités en 8 semaines (visites en vidéo pour Marc*, en présence physique pour notre chasseur). 3 offres formulées. 1 acceptée au 2e tour de négociation.
Signature du compromis de vente par procuration notariale, Marc* a signé la procuration devant le consulat général de France à New York. Délai de rétractation légal (10 jours) respecté. Conditions suspensives : obtention du financement (déjà acquis en accord de principe) et absence de servitude.
Offre de prêt définitive émise 18 jours après le compromis. Délai de réflexion légal (10 jours) puis acceptation. Acte notarié prévu au mois 7.
Signature de l'acte authentique par procuration. Marc* n'a pas eu besoin de se déplacer en France à aucun moment du projet. Remise des clés au gestionnaire locatif partenaire le même jour. Mise en location meublée LMNP initiée immédiatement.
Premier locataire en place 3 semaines après la remise des clés.
Le budget complet du projet
| Poste | Montant |
|---|---|
| Prix d'acquisition du bien | 298 000 € |
| Frais de notaire (ancien, ~7,5 %) | 22 350 € |
| Ameublement LMNP | 8 500 € |
| Traduction assermentée + frais consulaires | 360 € |
| Frais de gestion locative (mise en place) | 890 € |
| Honoraires APL, intermédiation bancaire (IOBSP 0,7 % HT) | 2 086 € HT |
| Honoraires APL, chasse immobilière (5 % HT) | 14 900 € HT |
| Total investi (hors crédit) | 347 086 € |
| Apport personnel | 114 000 € |
| Montant emprunté | 233 086 € |
Ce que ce projet illustre
Le projet de Marc* n’a pas été sans embûches. Le refus de la première banque à cause des relevés en arabe, le bien abandonné pour DPE douteux, les 14 visites avant de trouver le bon appartement, aucun de ces obstacles n’était prévisible. Mais aucun n’a bloqué le projet, parce que chaque obstacle a été absorbé par un accompagnement qui avait prévu des alternatives.
Ce qui a fonctionné dans ce projet :
- Mandat bancaire signé avant la recherche du bien, l’accord de principe en poche avant de négocier
- Deux missions (bancaire + chasse) en parallèle, gain de 6 à 8 semaines sur le calendrier total
- Audit DPE et PV d’AG systématiques avant toute offre, le bien abandonné en février aurait pu devenir un problème coûteux
- Procuration notariale organisée via le consulat de France à New York, zéro déplacement nécessaire
- Gestion locative briefée pendant la phase d’acquisition, locataire en place 3 semaines après les clés
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FAQs sur l'achat immobilier depuis l'étranger
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Faut-il se déplacer en France pour acheter un bien immobilier en tant qu'expatrié ?
Non. La signature peut se faire par procuration notariale. L’expatrié signe la procuration devant un notaire local, un consul de France ou une autorité habilitée dans son pays de résidence. Le représentant désigné, généralement un notaire ou un conseiller mandaté, signe l’acte authentique en France en son nom. Cette procédure est parfaitement légale et courante pour les non-résidents.
Un expatrié à New York peut-il obtenir un crédit immobilier en France ?
Oui. Les résidents aux États-Unis sont soumis au FATCA, ce qui explique l’apport de 30 % exigé. Le profil reste bien accepté par les banques françaises spécialisées non-résidents. Un apport de 20 à 25 % est généralement requis. Les revenus en AED sont acceptés avec conversion en EUR et décote de change. Acheterpourlouer a obtenu des financements pour des clients États-Unis dans un délai moyen de 4 à 7 semaines.
Pourquoi choisir Lyon plutôt que Paris pour un investissement locatif ?
Lyon offre des rendements locatifs bruts de 4,5 à 6 % selon les arrondissements, contre 2,5 à 4 % à Paris. Pour un budget de 280 000 à 350 000 €, Lyon permet d’acquérir un T2 bien situé avec un loyer de marché entre 1 100 et 1 500 €, là où le même budget à Paris donnerait accès à un studio de 25 à 30 m² avec un rendement structurellement plus faible. Lyon est aussi classé parmi les marchés les plus liquides à la revente en France.
Qu'est-ce que le LMNP et pourquoi est-il recommandé pour un expatrié ?
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) au régime réel simplifié permet d’amortir le bien et les meubles, réduisant significativement la base imposable en France. Pour un non-résident imposé à 20 % d’IR + 17,2 % de prélèvements sociaux, cette réduction peut représenter plusieurs milliers d’euros d’économie annuelle. C’est le statut le plus utilisé dans les projets que nous accompagnons pour les expatriés.
Combien de temps faut-il pour investir en immobilier en France depuis New York ?
La durée moyenne observée sur nos projets est de 6 à 8 mois, de la première consultation à la remise des clés. Pour les profils États-Unis sans contrainte FATCA et avec un dossier bien préparé, certains projets ont abouti en 5 mois. La préparation simultanée du dossier bancaire et de la recherche du bien est le principal levier pour réduire cette durée.
