Retrouvez ici les réponses aux questions les plus fréquentes concernant nos services, nos honoraires et notre accompagnement. Nous avons à cœur de vous offrir une information claire, transparente et accessible pour vous aider à avancer sereinement dans votre projet.
Acheterpourlouer est une plateforme d’accompagnement spécialisée dans l’investissement immobilier locatif pour les expatriés et non-résidents. Le service s’adresse aux personnes résidant à l’étranger qui souhaitent constituer ou développer un patrimoine immobilier en France, percevoir des revenus locatifs ou préparer un retour.
La plateforme coordonne les différentes étapes du projet et met le client en relation avec les professionnels compétents : partenaires financiers, notaires, gestionnaires locatifs et experts fiscaux.
La majorité de l’accompagnement — de l’étude de votre projet à la sélection de biens issus de notre réseau — ne donne lieu à aucun honoraire de conseil facturé au client. Dans ce cadre, Acheterpourlouer est rémunérée exclusivement sous forme de commissions versées par ses partenaires professionnels (promoteurs, gestionnaires, assureurs). Le prix du bien reste identique à celui que vous obtiendriez en direct.
Certaines prestations spécifiques font l’objet d’honoraires :
Mandat de recherche (chasse ou accompagnement d’achat immobilier) : pour une recherche active dans l’immobilier ancien ou hors catalogue, des honoraires de chasse sont appliqués selon les termes du mandat signé.
Ces frais d’intermédiation sont facturés selon le barème suivant :
Mandat de recherche de capitaux (financement) : 0,7%HT du montant financé avec un minimum de 1 000€.
Votre rôle consiste à définir votre projet (budget, objectif, horizon) et à valider les décisions clés à chaque étape.
Acheterpourlouer coordonne les différentes étapes du dossier et vous met en relation avec les professionnels compétents. Certaines formalités restent toutefois réalisées par les partenaires habilités, par le notaire, par l’établissement prêteur ou par vous-même lorsque la réglementation l’exige (signature d’acte, ouverture de compte, déclaration fiscale).
Oui, un investissement immobilier locatif peut être réalisé à distance. Plusieurs étapes — sélection du bien, étude de financement, signature notariée — peuvent être organisées sans présence physique en France, notamment via procuration ou acte authentique à distance.
Acheterpourlouer coordonne les différentes étapes et vous met en relation avec les professionnels compétents. Certaines formalités restent toutefois réalisées par les partenaires habilités ou exigent votre intervention directe lorsque la réglementation le requiert.
Acheterpourlouer est spécialisé dans l’accompagnement des expatriés et non-résidents souhaitant investir en France. La plateforme travaille avec des clients résidant dans de nombreux pays.
Certaines spécificités peuvent toutefois s’appliquer selon votre pays de résidence : éligibilité au financement, convention fiscale applicable, obligations déclaratives. Une analyse de votre situation personnelle est effectuée dès le démarrage du projet.
Le parcours comprend généralement les étapes suivantes :
Certaines étapes font intervenir des professionnels réglementés (notaire, banque, expert fiscal) qui agissent dans le cadre de leur propre mandat, indépendamment d’Acheterpourlouer.
Une agence immobilière classique est mandatée pour vendre ou louer un bien spécifique. Elle est rémunérée par le vendeur ou le bailleur selon les termes de la loi Hoguet.
Acheterpourlouer adopte une approche différente : la plateforme accompagne l’investisseur dans la définition et la réalisation de son projet global — financement, sélection, fiscalité, gestion — en s’appuyant sur un réseau de partenaires. La rémunération repose sur des commissions partenaires ou des honoraires spécifiques selon la nature de la prestation.
Acheterpourlouer propose des biens adaptés à l’investissement locatif : logements neufs (VEFA), immobilier ancien, résidences services (étudiantes, seniors, gérées), ainsi que des solutions de nue-propriété ou de pierre-papier selon le profil de l’investisseur.
La sélection est orientée vers des marchés à tension locative avérée, avec une analyse des rendements potentiels et de la cohérence entre prix d’acquisition et loyer de marché.
La durée varie selon la nature du projet. De manière indicative :
Ces délais sont indicatifs et peuvent varier selon votre situation, le bien retenu et les conditions de financement.
Oui, l’accompagnement peut se prolonger après l’acquisition : mise en relation avec un gestionnaire locatif, suivi comptable et fiscal via des experts partenaires, et accompagnement en cas de questions sur la gestion courante.
La nature et l’étendue de ce suivi post-acquisition dépendent des services souscrits et des mandats en place avec les professionnels concernés.
Oui, un non-résident peut obtenir un financement immobilier en France, mais les conditions d’accès varient selon les établissements prêteurs. Certaines banques françaises sont plus ouvertes aux dossiers d’expatriés que d’autres.
Le dossier reste soumis à l’acceptation de l’établissement prêteur, à votre situation personnelle (revenus, stabilité de l’emploi, pays de résidence) et aux conditions de marché au moment de la demande. Acheterpourlouer peut vous orienter vers des partenaires spécialisés dans les dossiers de non-résidents.
Les pièces habituellement demandées comprennent :
Les exigences varient selon l’établissement prêteur et le pays de résidence. Un partenaire spécialisé peut vous accompagner dans la constitution du dossier.
Oui, c’est possible. Les établissements prêteurs spécialisés dans les dossiers de non-résidents ont l’habitude de traiter des dossiers avec des revenus en devises étrangères (dollar, livre sterling, franc suisse, dirham, etc.).
La conversion des revenus et le risque de change sont pris en compte dans l’analyse du dossier. La stabilité des revenus et la solidité de la situation professionnelle sont des critères déterminants.
Les établissements prêteurs exigent en général un apport plus élevé pour les non-résidents que pour les résidents français. À titre indicatif, un apport de 20 à 30 % du prix d’acquisition est souvent requis, auquel s’ajoutent les frais de notaire.
Ce niveau varie selon le profil de l’emprunteur, le pays de résidence, les revenus et la politique de l’établissement sollicité. Il ne s’agit pas d’une règle universelle.
Le mandat de recherche de capitaux est le document qui formalise la mission confiée à un intermédiaire en opérations de banque (IOB) pour rechercher le financement le plus adapté à votre projet.
Dans le cadre d’Acheterpourlouer, ce mandat est signé avant toute démarche auprès des établissements prêteurs. Des frais d’intermédiation sont facturés selon le barème en vigueur (précisé dans le mandat). Ces frais ne sont dus qu’en cas d’obtention effective du financement, selon les conditions définies au mandat.
Les conditions de taux pour les non-résidents peuvent différer de celles proposées aux résidents français. Certains établissements appliquent une prime de risque liée au profil non-résident, à la devise des revenus ou au pays de résidence.
Il n’est pas possible de garantir l’obtention de conditions équivalentes à celles d’un résident. Le dossier reste soumis à l’analyse de l’établissement prêteur et aux conditions de marché au moment de la demande.
Un financement sans apport est possible en théorie, mais reste rare pour les non-résidents. La grande majorité des établissements prêteurs exigent un apport minimum couvrant au moins les frais d’acquisition (notaire, garantie).
Votre dossier sera évalué au cas par cas selon votre situation personnelle, vos revenus, votre stabilité professionnelle et les caractéristiques du bien financé.
L’assurance emprunteur est exigée par les établissements prêteurs. Pour les non-résidents, les conditions d’assurance peuvent varier selon le pays de résidence, l’activité professionnelle et l’état de santé.
Il est possible de souscrire une délégation d’assurance auprès d’un assureur autre que celui proposé par la banque, sous réserve de garanties équivalentes. Un courtier spécialisé peut identifier les offres adaptées à votre profil.
Pour un investissement locatif, les crédits sont généralement accordés sur des durées de 15 à 25 ans. La durée optimale dépend du montage financier, du flux de trésorerie souhaité (effort d’épargne mensuel) et du coût total du crédit.
Un financement plus long réduit la mensualité et peut améliorer la rentabilité immédiate, mais augmente le coût total des intérêts. L’analyse doit intégrer la fiscalité des revenus locatifs pour être complète.
Le calcul du taux d’endettement pour un non-résident suit en principe la même logique qu’en France (mensualité de crédit rapportée aux revenus), mais les établissements peuvent appliquer des critères plus stricts ou prendre en compte différemment certains revenus selon leur nature et leur pays d’origine.
La prise en compte des revenus locatifs futurs dans le calcul de l’endettement varie également selon les établissements. Ces éléments sont analysés lors de l’étude de financement.
Les revenus locatifs perçus en France par un non-résident sont en principe imposables en France, quelle que soit la résidence fiscale du propriétaire. Leur traitement dépend :
Un expert fiscal partenaire peut vous aider à estimer les impacts fiscaux et à identifier les optimisations prévues par les textes applicables à votre situation.
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) s’applique aux personnes physiques qui mettent en location un logement meublé sans en faire leur activité principale. Il ouvre, sous conditions, l’accès au régime réel d’imposition, qui permet d’amortir le bien et le mobilier.
Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements admis en déduction peuvent avoir un impact sur le calcul de la plus-value lors de la cession, selon les cas prévus par la loi.
Ce statut peut être accessible aux non-résidents, sous réserve de la convention fiscale applicable et de la situation personnelle du propriétaire. Une analyse préalable avec un expert fiscal est recommandée.
Une convention fiscale est un traité bilatéral conclu entre deux États pour éviter la double imposition des revenus. Elle détermine quel État est en droit d’imposer un revenu donné (loyers, plus-values, intérêts) selon la résidence fiscale du contribuable et la localisation du bien.
Pour un expatrié investissant en France, la convention fiscale entre la France et son pays de résidence est déterminante : elle peut réduire ou éliminer l’impôt dû dans l’un des deux pays, mais ne supprime pas nécessairement toute imposition. L’analyse de la convention applicable doit être réalisée avec un expert fiscal avant tout engagement.
Dans la plupart des cas, oui. Même si la convention fiscale attribue à la France le droit d’imposer les revenus locatifs d’un bien situé en France, le pays de résidence peut tout de même exiger une déclaration de ces revenus — pour le calcul du taux effectif d’imposition par exemple.
Les règles varient significativement d’un pays à l’autre. Un expert fiscal maîtrisant les règles des deux pays concernés est indispensable pour éviter les erreurs déclaratives.
L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) s’applique aux personnes dont le patrimoine immobilier net taxable en France excède 1 300 000 €. Les non-résidents sont assujettis à l’IFI sur leurs seuls biens immobiliers situés en France.
Certains montages (nue-propriété, SCPI sous conditions) peuvent influencer la valeur taxable à l’IFI. Les conventions fiscales peuvent également prévoir des dispositions spécifiques. Une analyse patrimoniale est recommandée si votre patrimoine immobilier en France est significatif.
En France, les plus-values réalisées lors de la cession d’un bien situé en France sont en principe imposables pour les non-résidents, sous réserve des conventions fiscales applicables. Des abattements pour durée de détention s’appliquent progressivement au-delà de 5 ans, avec des règles spécifiques pour les non-résidents.
Depuis la loi de finances pour 2025, dans le cadre du LMNP au régime réel, les amortissements déduits peuvent être réintégrés dans le calcul de la plus-value selon les modalités prévues par la loi. Une consultation fiscale préalable à toute cession est fortement recommandée.
La loi de finances pour 2025 a modifié le calcul de la plus-value lors de la cession d’un bien détenu sous le régime LMNP au réel. Les amortissements admis en déduction pendant la période de détention peuvent désormais être réintégrés dans le prix d’acquisition minoré, ce qui augmente mécaniquement la plus-value imposable.
Cette réforme modifie l’équilibre économique du LMNP au réel, notamment pour les stratégies d’investissement à moyen terme. Une simulation avec un expert fiscal est recommandée avant tout projet d’acquisition ou de cession.
Certains régimes et montages prévus par les textes permettent de réduire la charge fiscale d’un investissement locatif : régime réel avec amortissement (LMNP), nue-propriété, déductibilité des charges et intérêts d’emprunt selon le régime retenu.
Ces optimisations dépendent de votre situation personnelle, de votre pays de résidence, de la convention fiscale applicable et du montage retenu. Elles ne constituent pas des garanties de résultat et doivent être évaluées avec un expert fiscal partenaire.
Le régime micro-foncier s’applique aux revenus fonciers bruts inférieurs à 15 000 € par an. Il permet un abattement forfaitaire de 30 % sans justificatif de charges.
Le régime réel permet de déduire les charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, frais de gestion, assurances, etc.). Il est généralement plus avantageux lorsque les charges réelles dépassent 30 % des loyers.
Pour la location meublée (LMNP), c’est le régime micro-BIC (abattement 50 %) ou le régime réel BIC qui s’appliquent, avec la possibilité d’amortissement au réel. Le choix doit être analysé en fonction de votre situation.
Les non-résidents fiscaux sont en principe exonérés des prélèvements sociaux français (CSG/CRDS) sur leurs revenus immobiliers lorsqu’ils sont affiliés à un régime de sécurité sociale d’un autre État de l’Union européenne, de l’EEE ou de la Suisse.
Pour les non-résidents affiliés à un régime hors UE/EEE/Suisse, un prélèvement de solidarité de 7,5 % peut s’appliquer en lieu et place des 17,2 % applicables aux résidents. Ces règles sont susceptibles d’évoluer et doivent être vérifiées avec un expert fiscal.
Le rendement locatif brut se calcule en divisant le loyer annuel hors charges par le prix d’acquisition du bien, puis en multipliant par 100.
Exemple : un bien acquis 150 000 € générant 6 000 € de loyers annuels bruts affiche un rendement brut de 4 %.
Cette approche ne tient pas compte des frais d’acquisition, des charges non récupérables, de la fiscalité, du financement ni de la vacance locative. Le rendement net est souvent sensiblement inférieur au rendement brut. Une analyse complète doit intégrer l’ensemble de ces paramètres.
Le choix de la ville influence directement l’attractivité locative, le niveau de loyer et les perspectives à la revente. Plusieurs critères méritent d’être analysés :
Ces éléments ne garantissent pas un résultat, mais permettent de comparer les marchés et de réduire les risques de vacance locative.
Neuf : frais de notaire réduits, normes énergétiques actuelles, garanties légales de construction, logement livré prêt à louer. Une exonération temporaire de taxe foncière peut s’appliquer sous conditions. Prix d’acquisition généralement plus élevé à surface comparable.
Ancien : prix souvent plus bas, stock plus large, rendements bruts parfois plus élevés. Des travaux peuvent être nécessaires ; les charges de copropriété varient selon l’état de l’immeuble. La déductibilité des travaux au régime réel peut constituer un avantage fiscal.
Le choix dépend de votre horizon d’investissement, de votre apport, de votre régime fiscal et des conditions du marché local.
Il n’existe pas de budget minimal universel. Un investissement locatif peut démarrer à partir de 80 000–100 000 € dans certaines villes moyennes, ou dépasser plusieurs centaines de milliers d’euros dans les grandes métropoles.
À noter : la plupart des établissements bancaires n’accordent pas de crédit immobilier en dessous de 100 000 €, ce qui constitue en pratique un seuil d’entrée à prendre en compte dans la définition de votre budget.
Le budget total doit intégrer : le prix d’acquisition, les frais de notaire (2 à 3 % dans le neuf, 7 à 8 % dans l’ancien), l’apport personnel demandé par la banque, les éventuels travaux, et les frais de mise en location. Une simulation financière complète est recommandée avant tout engagement.
Le démembrement de propriété consiste à séparer temporairement la pleine propriété entre la nue-propriété et l’usufruit. L’investisseur acquiert la nue-propriété avec une décote qui varie selon la durée du démembrement et les caractéristiques de l’opération. À l’extinction de l’usufruit, il récupère la pleine propriété sans frais supplémentaires.
Ce montage peut s’adresser aux investisseurs qui n’ont pas besoin de revenus locatifs immédiats, souhaitent préparer leur patrimoine à moyen terme, ou cherchent à optimiser leur fiscalité dans le cadre prévu par les textes. Les effets fiscaux varient selon le montage et doivent être analysés au cas par cas.
L’investissement en résidence services repose le plus souvent sur un bail commercial avec un exploitant. Ce montage peut offrir une gestion déléguée, mais comporte des risques spécifiques :
Aucun bail ne supprime le risque d’impayé ou de défaillance de l’exploitant.
La pierre-papier désigne les supports d’investissement immobilier collectif (SCPI, OPCI). L’investisseur acquiert des parts d’un patrimoine géré par une société de gestion, sans détenir directement un bien.
Ce type d’investissement permet une diversification avec un ticket d’entrée plus faible qu’une acquisition directe. En contrepartie, il comporte des risques de variation des revenus, de perte en capital et de liquidité. La fiscalité dépend du support retenu et du pays de résidence de l’investisseur. Les revenus ne sont pas garantis.
La diversification patrimoniale peut s’envisager selon plusieurs axes :
La diversification ne garantit pas l’absence de risque, mais peut réduire l’exposition à un marché ou à un type de bien spécifique. Chaque nouveau projet doit faire l’objet d’une analyse indépendante.
Immobilier direct : contrôle total du bien, rendement potentiellement plus élevé, mais gestion à assumer, fiscalité plus complexe, ticket d’entrée plus élevé et liquidité faible.
SCPI : gestion déléguée, ticket d’entrée plus accessible, diversification immédiate, mais revenus non garantis, frais de gestion, perte en capital possible et fiscalité dépendant du support et du pays de résidence.
Pour un expatrié, la SCPI peut offrir une simplicité de gestion, tandis que l’immobilier direct permet une optimisation plus précise via le LMNP ou le démembrement. Les deux approches peuvent se compléter selon le profil et les objectifs.
La tension locative mesure le déséquilibre entre l’offre et la demande de logements sur un marché donné. Elle peut être évaluée à partir de plusieurs indicateurs :
Ces données sont disponibles auprès d’observatoires locaux de l’habitat, d’agences d’urbanisme et de portails immobiliers. Elles constituent un élément d’analyse, pas une garantie de performance.
La gestion locative à distance peut être déléguée à un administrateur de biens ou à un gestionnaire locatif professionnel via un mandat de gestion. Ce mandat couvre généralement : la recherche de locataire, la rédaction du bail, l’encaissement des loyers, le suivi des éventuels impayés et l’organisation des interventions techniques.
Les honoraires de gestion représentent en général un pourcentage du loyer perçu, selon les termes du mandat. Il convient d’analyser précisément le périmètre de la prestation avant signature.
Le mandat de gestion locative est le contrat par lequel le propriétaire confie à un professionnel la gestion de son bien. Il définit les missions déléguées (mise en location, encaissement, entretien courant, compte rendu de gestion) et les honoraires correspondants.
Il est encadré par la loi Hoguet et la loi ALUR. Les missions non expressément prévues au mandat restent à la charge du propriétaire. Il est important de vérifier l’étendue exacte des prestations incluses, notamment la gestion des sinistres et des travaux.
La garantie loyers impayés (GLI) est une assurance souscrite par le propriétaire bailleur qui couvre, sous conditions, les loyers et charges non réglés par le locataire, ainsi que les frais de procédure en cas de contentieux.
Son coût représente en général 2 à 4 % des loyers annuels. Elle est soumise à des critères d’éligibilité du locataire (niveau de revenus, type de contrat) définis par l’assureur. Elle ne supprime pas le risque d’impayé mais en réduit l’impact financier sur le bailleur.
Le bailleur non-résident est soumis aux mêmes obligations que tout propriétaire-bailleur en France : délivrance d’un logement décent, respect des normes énergétiques, fourniture des diagnostics obligatoires, entretien hors charges locatives.
Il doit également s’acquitter de ses obligations fiscales en France (déclaration des revenus locatifs) et, selon sa situation, nommer un représentant fiscal en France si ses revenus fonciers bruts dépassent certains seuils. Un expert-comptable ou fiscal peut l’accompagner dans ces obligations.
Le loyer doit être fixé en cohérence avec les loyers de marché pratiqués dans le secteur pour des biens comparables. Dans les zones soumises à l’encadrement des loyers (certaines grandes villes), le loyer ne peut pas dépasser un plafond fixé par arrêté.
Un loyer trop élevé allonge la vacance locative ; un loyer trop bas réduit le rendement. L’analyse des annonces comparables et l’avis d’un gestionnaire locatif local sont des références utiles pour calibrer le niveau de loyer.
L’encadrement des loyers est un dispositif qui plafonne les loyers dans certaines zones tendues. Il s’applique à la mise en location et au renouvellement de bail. En cas de dépassement du loyer de référence majoré, le locataire peut demander une réduction.
Au 1er janvier 2026, les principales villes concernées comprennent Paris, Lyon, Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier, ainsi que certaines communes de la métropole du Grand Paris. La liste est susceptible d’évoluer. Il convient de vérifier la situation de la commune avant de fixer le loyer.
Oui, le mandat de gestion locative peut être résilié dans les conditions prévues au contrat, généralement avec un préavis (1 à 3 mois selon les mandats). Certains mandats prévoient des clauses de tacite reconduction.
Il convient de vérifier les conditions de résiliation avant de signer, de s’assurer de la transmission des documents du dossier locataire (bail, états des lieux, historique de paiement) et d’organiser la continuité de gestion sans interruption de service pour le locataire en place.
Les charges récupérables sont fixées par le décret n° 87-713 du 26 août 1987. Elles comprennent notamment : certaines charges de copropriété (entretien des parties communes, ascenseur), les consommations d’eau et d’énergie des parties communes, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.
Les travaux et charges non listés par le décret restent à la charge du propriétaire. En meublé, la liste des charges récupérables peut différer selon les termes du bail.
Les non-résidents doivent déposer une déclaration de revenus en France pour leurs revenus de source française, y compris les revenus locatifs. La déclaration est effectuée auprès du Service des Impôts des Particuliers Non-Résidents (SIPNR) ou via l’espace en ligne impots.gouv.fr.
Le régime applicable (foncier ou BIC/LMNP) détermine le formulaire à utiliser. Des obligations comptables spécifiques s’appliquent au régime réel. Un expert-comptable ou fiscal est recommandé pour sécuriser les déclarations annuelles.
La remise des clés et l’état des lieux d’entrée peuvent être délégués au gestionnaire locatif mandaté. Ce dernier réalise l’état des lieux contradictoire avec le locataire, le signe et vous en transmet un exemplaire.
En l’absence de gestionnaire, il est possible de mandater un huissier de justice pour réaliser un état des lieux constatant l’état du bien à l’entrée et à la sortie du locataire. Ce document est essentiel pour la gestion des éventuels litiges sur le dépôt de garantie.
Le rendement locatif brut mesure le rapport entre les loyers annuels hors charges et le prix d’acquisition du bien, exprimé en pourcentage.
Formule : (loyer annuel hors charges ÷ prix d’acquisition) × 100
Exemple : un bien acquis 200 000 € générant 8 000 € de loyers annuels bruts affiche un rendement brut de 4 %.
Le rendement brut ne tient pas compte des frais d’acquisition, charges, fiscalité, financement ni vacance locative. Le rendement net est généralement inférieur et constitue l’indicateur le plus pertinent pour comparer des investissements.
Le démembrement de propriété sépare temporairement la pleine propriété en deux droits distincts :
L’investisseur qui acquiert la nue-propriété bénéficie d’une décote sur le prix, dont le montant varie selon la durée du démembrement. À l’extinction de l’usufruit, il récupère la pleine propriété sans indemnité supplémentaire, sauf stipulation particulière.
Sur le plan fiscal, le nu-propriétaire n’est en principe pas imposé à l’IFI sur le bien, et la taxe foncière est généralement supportée par l’usufruitier. La déductibilité d’un éventuel emprunt suppose une analyse au cas par cas selon la structure du démembrement.
Le statut LMNP s’applique aux personnes physiques qui mettent en location un ou plusieurs logements meublés sans en faire leur activité professionnelle principale. Il permet, sous conditions, d’opter pour le régime réel d’imposition, qui autorise l’amortissement du bien et du mobilier.
Depuis la loi de finances pour 2025, une partie des amortissements déduits peut être réintégrée dans le calcul de la plus-value lors de la cession du bien, selon les cas prévus par la loi.
Ce statut peut être accessible aux non-résidents, sous réserve de la convention fiscale applicable et de la situation personnelle du propriétaire.
Une résidence services est un ensemble immobilier exploité par un opérateur spécialisé (résidence étudiante, senior, touristique ou d’affaires) proposant des services associés aux occupants.
L’investisseur acquiert un lot et le confie à l’exploitant via un bail commercial, généralement d’une durée de 9 ans. Ce montage peut offrir une gestion déléguée, mais comporte des risques liés à la solidité financière de l’exploitant, aux conditions du bail et à la liquidité à la revente.
La récupération de TVA et les modalités d’amortissement sont soumises à des conditions précises et ne doivent pas être considérées comme automatiques.
L’amortissement comptable permet, dans le cadre du régime réel (LMNP notamment), de déduire chaque année une fraction de la valeur du bien et du mobilier des revenus locatifs imposables.
L’amortissement réduit la base imposable sans constituer une sortie de trésorerie. En contrepartie, depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements admis en déduction peuvent impacter le calcul de la plus-value lors de la cession, selon les cas prévus par la loi.
Le montant amortissable et la durée dépendent de la nature des composants (structure, toiture, équipements) et doivent être établis par un expert-comptable.
Un bien immobilier neuf est un logement vendu en état futur d’achèvement (VEFA) ou achevé depuis moins de 5 ans et n’ayant jamais été habité.
L’acquéreur bénéficie des garanties légales de construction, notamment la garantie décennale dans son champ d’application. Les frais d’acquisition (frais de notaire) sont généralement inférieurs à ceux de l’ancien.
Une exonération temporaire de taxe foncière peut s’appliquer sous conditions et selon les démarches accomplies dans les délais. Les éventuels avantages fiscaux liés à l’achat neuf dépendent du dispositif en vigueur au moment de l’investissement et de la situation personnelle de l’acquéreur.
La pierre-papier désigne les supports d’investissement immobilier collectif (SCPI, OPCI, etc.). L’investisseur acquiert des parts d’un patrimoine immobilier géré par une société de gestion, sans détenir directement un bien physique.
Ce type d’investissement permet une diversification géographique et sectorielle avec un ticket d’entrée plus faible qu’une acquisition directe. En contrepartie, il comporte des risques de variation des revenus, de perte en capital et de liquidité. La fiscalité dépend du support retenu et du pays de résidence de l’investisseur.
Les revenus ne sont pas garantis et peuvent varier à la hausse comme à la baisse selon la performance du patrimoine immobilier sous-jacent.
Une convention fiscale est un traité bilatéral conclu entre deux États pour éviter la double imposition des revenus. Elle détermine quel État est en droit d’imposer un revenu donné (loyers, plus-values, intérêts) selon la résidence fiscale du contribuable et la localisation du bien.
Pour un expatrié investissant en immobilier en France, la convention fiscale entre la France et son pays de résidence est déterminante : elle peut réduire ou éliminer l’impôt dû dans l’un des deux pays, mais ne supprime pas nécessairement toute imposition.
L’analyse de la convention applicable doit être réalisée avec un expert fiscal avant tout engagement.
Le bail commercial est le contrat qui régit les relations entre un propriétaire et un locataire exploitant un fonds de commerce ou une activité commerciale, artisanale ou industrielle. Il est encadré par le statut des baux commerciaux (Code de commerce).
Dans le cadre d’un investissement en résidence services, le bail commercial est conclu entre l’investisseur (bailleur) et l’exploitant de la résidence (preneur). Sa durée est généralement de 9 ans. Les conditions de renouvellement, la répartition des charges et travaux, et les modalités de révision du loyer doivent être analysées attentivement avant signature.
La plus-value immobilière est la différence positive entre le prix de cession d’un bien et son prix d’acquisition (augmenté des frais d’acquisition et des travaux réalisés, sous conditions).
En France, les plus-values réalisées lors de la cession d’un bien situé en France sont en principe imposables, sous réserve des conventions fiscales applicables. Des abattements pour durée de détention s’appliquent progressivement au-delà de 5 ans, avec des règles spécifiques pour les non-résidents selon leur pays de résidence.
Depuis la loi de finances pour 2025, dans le cadre du LMNP au régime réel, les amortissements déduits peuvent être réintégrés dans le calcul de la plus-value selon les modalités prévues par la loi.