Les notaires français sont d'excellents juristes. Ils sécurisent les transactions, vérifient les titres de propriété et authentifient les actes. Mais ils ne sont pas des spécialistes de la situation des acheteurs non-résidents. Ce qu'ils omettent, par manque de spécialisation, pas par mauvaise volonté, peut coûter des milliers d'euros, retarder un projet de plusieurs mois, voire bloquer un financement obtenu. Acheterpourlouer, agent immobilier spécialisé dans l'accompagnement des expatriés (400+ projets, ORIAS n° 24008234), a identifié les 6 points que vos interlocuteurs habituels ne soulèvent pas spontanément.
Ces observations viennent de projets réels accompagnés pour des expatriés basés à Kuala Lumpur, Manille, New York, New York et Londres. Dans chaque cas, l’information manquante n’a pas été fournie spontanément par le notaire instrumentaire, elle a dû être recherchée ou est apparue trop tard.
Quand un notaire vous dit "vous pouvez signer par procuration", il ne vous explique pas toujours la différence entre une procuration générale (dangereuse) et une procuration spéciale (recommandée). La procuration spéciale est limitée à une opération précise, la vente d'un bien identifié, à un prix défini, dans un délai fixé. C'est la seule forme acceptable pour un achat immobilier.
La procuration doit en outre être signée devant une autorité habilitée dans votre pays de résidence. Selon les pays : consul de France, notaire local avec apostille, ou autorité consulaire. Les formalités varient selon les conventions bilatérales entre la France et votre pays de résidence.
Le notaire valide la conformité juridique de la vente, pas la conformité locative du bien. Or depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être mis en location, et ceux classés F seront interdits en 2028. Ce calendrier n'est pas systématiquement rappelé lors de la signature.
Un non-résident qui achète un bien classé F pour le louer en LMNP devra soit réaliser des travaux de rénovation énergétique avant 2028 (coût moyen estimé : 15 000 à 40 000 € selon le bien), soit revendre avant cette date. Dans les deux cas, la rentabilité du projet est impactée, et cette information n'est pas dans l'acte notarié.
La quasi-totalité des banques prêteuses exigent un compte courant domicilié en France pour y prélever les mensualités de crédit. Cette exigence est mentionnée dans l'offre de prêt, mais rarement anticipée lors des premières démarches. Or ouvrir un compte bancaire en France en tant que non-résident peut prendre 3 à 8 semaines selon l'établissement, avec des exigences documentaires spécifiques.
Un dossier de financement complet, avec accord de principe, peut être bloqué en phase de finalisation simplement parce que l'ouverture de compte n'a pas été initiée assez tôt. C'est une des causes les plus fréquentes de retard en phase finale dans notre expérience.
La loi française prévoit un délai de rétractation de 10 jours à compter de la notification du compromis. Pour un non-résident, la notification est envoyée à l'adresse indiquée dans l'acte, généralement l'adresse étrangère. Le délai court à partir de la réception du courrier recommandé, ce qui peut créer des incertitudes sur la date de fin du délai selon les services postaux locaux.
En pratique, la plupart des notaires règlent ce point en envoyant la notification par voie électronique avec accusé de lecture. Mais cette pratique n'est pas systématique et dépend de l'organisation du notaire instrumentaire. Un délai de rétractation mal documenté peut fragiliser la transaction.
Le notaire détaille les frais d'acte (droits de mutation, émoluments, débours). Il ne présente généralement pas les autres coûts spécifiques aux non-résidents qui s'ajoutent au budget total :
Le notaire ne conseille pas sur la fiscalité locative, c'est hors de son rôle. Or le choix du régime LMNP (micro-BIC vs réel simplifié) doit être fait avant la première déclaration fiscale, et le régime réel est de loin le plus avantageux pour les non-résidents dès lors que le bien vaut plus de 80 000 € (amortissement déductible sur 25 à 40 ans).
L'inscription au registre SIREN (obligation LMNP) doit être réalisée dans les 15 jours suivant le début de l'activité de location. L'amortissement n'est déductible qu'à partir de l'inscription, un retard d'inscription, c'est des mois d'amortissement perdus.
Sur les projets que nous accompagnons, l'inscription SIREN et le choix du régime réel sont organisés avant même la remise des clés, en coordination avec notre réseau d'experts-comptables spécialisés non-résidents. Le premier locataire entre dans un bien fiscalement optimisé dès le premier jour.
Pourquoi ces points sont-ils rarement mentionnés ?
Les notaires instrumentaires français traitent majoritairement des acheteurs résidents. Leur processus est rodé pour ce profil. Les spécificités des non-résidents, procuration internationale, convention fiscale, FATCA, compte bancaire étranger, délai de rétractation à distance, sont des cas particuliers qu’ils rencontrent moins fréquemment.
Ce n’est pas une critique des notaires. C’est simplement la réalité d’une profession généraliste face à une problématique spécialisée. La solution n’est pas de changer de notaire, c’est de s’adjoindre un conseil spécialisé qui connaît ces spécificités et les anticipe avant que les problèmes ne surgissent.
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FAQs sur l'achat immobilier non-résident
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Comment signer un achat immobilier en France depuis l'étranger sans se déplacer ?
Par procuration notariale. Vous désignez un représentant en France, généralement votre conseiller ou un notaire, qui signe l’acte authentique en votre nom. La procuration doit être rédigée spécifiquement pour la transaction (procuration spéciale), signée devant une autorité habilitée dans votre pays de résidence (consul de France, notaire local avec apostille) et transmise au notaire instrumentaire avant la date de signature.
Qu'est-ce que le DPE et pourquoi est-il critique pour un investissement locatif ?
Le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) classe les logements de A (très performant) à G (très énergivore). Les logements classés G sont interdits à la location depuis janvier 2025. Les F seront interdits en 2028, les E en 2034. Pour un investisseur non-résident en LMNP, acheter un bien classé F ou G sans anticiper des travaux de rénovation énergétique expose à une interdiction de location dans un délai court, et à une impossibilité de rembourser son crédit par les loyers.
Faut-il obligatoirement avoir un compte bancaire en France pour acheter un bien immobilier ?
Pour l’achat lui-même (acte notarié), non, le paiement peut se faire par virement international depuis un compte étranger. Pour le crédit immobilier, oui, les banques prêteuses exigent un compte courant en France pour prélever les mensualités. Il est recommandé d’initier l’ouverture de ce compte 2 à 3 mois avant la date prévisionnelle de signature de l’acte.
Qu'est-ce que l'inscription SIREN en LMNP et pourquoi faut-il la faire rapidement ?
L’inscription au registre SIREN (via le formulaire P0i au Centre de Formalités des Entreprises) est obligatoire pour exercer l’activité de loueur en meublé. Elle doit être réalisée dans les 15 jours suivant le début de la mise en location. Sans inscription, le statut LMNP n’est pas opposable fiscalement, et l’amortissement du bien ne peut pas être déductible à compter de la date de début d’activité non déclarée. Nous coordonnons cette démarche avant même la remise des clés.
Le notaire peut-il conseiller sur la fiscalité de l'investissement locatif pour un non-résident ?
Non, c’est hors du périmètre habituel d’un notaire instrumentaire. Certains notaires spécialisés en droit patrimonial peuvent apporter des éléments, mais ce n’est pas leur coeur de métier. Pour un non-résident, la fiscalité locative (choix LMNP vs nu, convention fiscale, prélèvements sociaux, amortissement) requiert l’intervention conjointe d’un expert-comptable spécialisé non-résidents et d’un conseiller immobilier maîtrisant ces spécificités.
Acheterpourlouer peut-il accompagner un achat immobilier en France avec procuration ?
Oui, c’est notre mode opératoire standard pour les clients non-résidents. Nous coordonnons la procuration avec le notaire instrumentaire, guidons le client pour la signature dans son pays de résidence (consul, notaire local, apostille selon les cas) et nous assurons que tous les prérequis sont réunis avant la date de signature. 100 % de nos projets aboutissent sans déplacement en France si le client le souhaite.
