Impôts sur les revenus
fonciers des expatriés

En tant qu’expatrié ou non-résident fiscal en France, les revenus fonciers issus de la location de biens immobiliers situés en France sont soumis à l’impôt sur le revenu. Comprendre précisément l’imposition des revenus fonciers est essentiel pour éviter les erreurs, maximiser votre rentabilité et bénéficier pleinement des conventions fiscales existant entre la France et votre pays de résidence. Acheterpourlouer vous guide clairement pour maîtriser votre fiscalité immobilière en tant qu’expatrié.

Revenus fonciers pour les expatriés : comment les déclarer ?

Tous les propriétaires expatriés, même non-résidents fiscaux en France, doivent obligatoirement déclarer leurs revenus réaliser une déclaration française lorsqu’ils perçoivent des loyers issus d’un bien immobilier situé en France.

Selon le montant total des loyers perçus annuellement, vous devez choisir entre deux régimes d’imposition :

• Le régime micro-foncier : intéressant si vos revenus fonciers bruts annuels n’excèdent pas 15 000 €. Vous bénéficiez alors automatiquement d’un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus perçus.

• Le régime réel : si les revenus dépassent 15 000 € par an, ou sur option volontaire, vous pouvez déduire de nombreux frais réels (travaux, intérêts d’emprunt, charges diverses), permettant une réduction substantielle de votre impôt.

Bien choisir la catégorie des revenus fonciers permet d’optimiser sa situation fiscale tout en respectant ses obligations déclaratives françaises.

Quelle imposition pour les revenus fonciers des expatriés ?

Revenus fonciers pour expatriés : Location meublée ou non meublée, un choix fiscal stratégique

Le choix entre la location meublée et non meublée a un impact significatif sur la fiscalité de vos revenus locatifs en tant qu’expatrié :

• Location non meublée : Les loyers sont soumis au régime des revenus fonciers, avec deux options possibles :

  • Micro-foncier : Si vos revenus bruts fonciers annuels n’excèdent pas 15 000 €, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 30 % représentatif des charges. L’imposition se fait sur les 70 % restants. Ce régime est simple mais peut être moins avantageux si vos charges réelles sont supérieures à 30 %.
  • Régime réel : Vous pouvez déduire l’ensemble de vos charges réelles (travaux, intérêts d’emprunt, assurances, etc.). Ce régime est souvent plus intéressant si vous avez des charges importantes. Un expatrié peut désigner un représentant fiscal en France pour gérer ces aspects administratifs.

• Location meublée (LMNP – Loueur en Meublé Non Professionnel) : Les revenus locatifs sont classés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), offrant un cadre fiscal potentiellement plus favorable :

  • Micro-BIC : Si vos recettes locatives annuelles ne dépassent pas certains seuils (77 700 € en 2023 pour les locations meublées classiques), vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire pour charges (50 % généralement, voire 71 % pour les meublés de tourisme classés). L’imposition porte sur le solde.
  • Régime réel BIC : Vous pouvez déduire l’ensemble de vos charges réelles, y compris l’amortissement du bien immobilier et du mobilier. L’amortissement permet de constater comptablement la dépréciation du bien et de réduire ainsi votre base imposable. Ce mécanisme est souvent très avantageux à long terme.

Pour un expatrié, la location meublée sous le régime réel BIC peut s’avérer particulièrement pertinente pour optimiser la fiscalité de ses revenus fonciers français, en permettant de déduire des charges et d’amortir le bien, réduisant ainsi significativement l’impôt dû en France. Il est crucial de bien comprendre les conditions d’éligibilité et les obligations déclaratives spécifiques à chaque régime.

Comment alléger l’impôt sur les revenus fonciers expatriés ?

Plusieurs solutions existent pour optimiser efficacement votre fiscalité immobilière :

• Déduction des intérêts d’emprunt : Diminuez l’imposition de vos revenus fonciers en déclarant les intérêts liés à votre financement immobilier.
• Travaux de rénovation et d’entretien : Générez un déficit foncier, déductible de vos revenus fonciers imposables, voire reportable sur les revenus globaux sous certaines conditions.
• Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) / Location Meublée Professionnelle (LMP) : Opter pour la location meublée peut offrir un régime fiscal plus avantageux que la location nue, notamment grâce à la déduction des charges réelles et à la possibilité d’amortir le bien et le mobilier. Le choix entre LMNP et LMP dépend de seuils de revenus et de votre participation à l’activité. Cette option peut vous permettre de ne pas payer d’impôts pendant de nombreuses années.
• Société Civile Immobilière (SCI) : Cette structure juridique facilite la gestion et la transmission du patrimoine. Selon le régime fiscal choisi (impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés), elle peut également optimiser l’imposition des revenus locatifs et des plus-values.
• Démembrement de propriété (nue-propriété / usufruit) : Cette technique permet de séparer la propriété économique du bien. L’investisseur acquiert la nue-propriété à un coût décoté, sans imposition sur les revenus locatifs qui reviennent à l’usufruitier pendant une période déterminée.
• Investissement via des SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) : Certaines SCPI peuvent offrir des avantages fiscaux spécifiques..
• Choix du régime fiscal adapté (micro-foncier vs. régime réel) : Pour la location nue, le choix entre le régime micro-foncier (abattement forfaitaire) et le régime réel (déduction des charges réelles) doit être mûrement réfléchi en fonction de vos dépenses.

Il est crucial de noter que ces stratégies doivent être mises en œuvre dans le respect strict de la législation fiscale française. Il est vivement conseillé de consulter un conseiller fiscal pour déterminer les solutions les plus adaptées à votre situation personnelle et à vos objectifs patrimoniaux.

Pourquoi vous faire accompagner sur votre fiscalité immobilière avec Acheterpourlouer ?

La déclaration et l’imposition des revenus fonciers pour les expatriés nécessitent un accompagnement spécifique et précis. Acheterpourlouer, spécialiste de la fiscalité des expatriés non-résidents, vous aide à :

• Sécuriser et simplifier votre déclaration de revenus fonciers.

• Choisir et optimiser votre régime fiscal (micro-foncier, réel, LMNP).

• Comprendre et appliquer efficacement les conventions fiscales internationales entre la France et votre pays de résidence.

• Anticiper les évolutions fiscales afin de maximiser la rentabilité de vos biens immobiliers français.

Avec Acheterpourlouer, optimisez sereinement votre fiscalité et concentrez-vous sur la réussite de votre investissement immobilier en France.