Tout savoir sur la TVA immobilière

Tout savoir sur la TVA immobilière

par | jeudi, octobre 6, 2022 | ACTUALITÉS, L'EXPERTISE

Tout savoir: TVA immobilière en France!

 

TVA immobilière: contexte

Tout d’abord, la TVA (taxe sur la valeur ajoutée) est un impôt indirect sur la consommation. Cette taxe existe en France depuis 1954. Elle est proportionnelle aux prix des biens et services vendus ou achetés.
Ici, on parle d’un impôt indirect car il est perçu par des intermédiaires (producteurs, commerçants, prestataires des services, etc.). Ces intermédiaires le répercutent sur les clients (consommateurs) pour le compte de l’État. Les consommateurs sont ceux qui acquittent véritablement cet impôt.
Lorsqu’une opération taxable de la TVA est réalisée, le vendeur ou le prestataire de service doit majorer le prix de vente hors taxe (HT) au taux applicable. Il facture et encaisse le prix de vente toutes taxes comprises (le TTC). Il doit ensuite reverser la TVA au Trésor public.
Enfin, les droits d’enregistrement sont une somme d’argent qui est versée à différentes collectivités de l’État lors d’une transaction immobilière.
Il ne s’agit pas de ce qui est communément appelé les frais de notaire.
En effet, ceux-ci intègrent aussi la rémunération du notaire : les émoluments ainsi que les frais et débours qui sont des rémunérations des services en charge des documents à établir pour le changement de propriété.

Champ d’application de la TVA immobilière!

Premièrement, il faut déterminer la qualité du vendeur : la TVA immobilière s’applique sur certaines transactions immobilières réalisées par des professionnels, c’est-à-dire sur certaines mutations à titre onéreux. Si le vendeur est un particulier, la vente n’est jamais soumise à la TVA.
Nous retiendrons les 4 catégories suivantes :
  • Terrains à bâtir – TVA applicable
  • Immeubles neufs : c’est-à-dire un bien immobilier achevé depuis moins de 5 ans ou en VEFA, ou un bien ancien mais ayant fait l’objet de travaux importants c’est-à-dire soit : Des travaux sur les fondations, Des travaux sur des éléments (hors fondations) et déterminant la solidité du bien, Des travaux sur la consistance de la façade, Des travaux sur au moins 2/3 de chaque élément du second œuvre (planchers, huisseries extérieures, cloisons intérieures, installations sanitaires et de plomberie, installations électriques et système de chauffage) – TVA applicable
  • Terrains non-constructibles
  • Immeubles anciens : c’est-à-dire un bien immobilier achevé depuis plus de 5 ans.

Quel est le taux de la TVA en France?

 Le taux de TVA de droit commun est de 20 % en France métropolitaine, il est de 10 % en Corse pour les ventes immobilières, et de 8,5 % en Martinique, Guadeloupe et Réunion.
Par exception, certaines opérations bénéficient d’un taux particulier.

Le taux réduit de 5,5 %:

Premièrement, pour commercialiser son bien avec un taux de TVA à 5,5 %, le professionnel doit respecter certaines conditions: Le bien vendu doit être situé dans une zone ANRU (Agence nationale de la rénovation urbaine) ou un Quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV) ou dans un rayon de 300 mètres d’une zone ANRU ou QPV. Ces zones sont des zones en pénurie de logement, où le gouvernement souhaite favoriser la réalisation de programmes immobiliers neufs permettant l’accession sociale.

Aussi, le bien vendu doit être destiné à un usage d’habitation au titre de la résidence principale de personnes physiques dont les ressources ne dépassent pas les plafonds PLS (prêt locatif social). Ces plafonds changent tous les ans. Le bien immobilier devra être détenu au moins 10 ans. Toute revente avant ce délai oblige le propriétaire à reverser la différence de TVA, soit 14,5 % par année de détention manquante, sauf cas particuliers (décès, chômage de longue durée, mobilité professionnelle, divorce, etc.).

Le taux intermédiaire de 10 %

Enfin, pour commercialiser un bien au taux de 10 %, le professionnel doit respecter certaines conditions. Le logement doit être neuf et destiné à la location au titre de résidence principale à des personnes physiques n’excédant pas certains plafonds de revenus et dont le loyer n’excède pas certains plafonds. L’acquéreur doit être un organisme HLM. Le logement doit être intégré dans un ensemble immobilier comprenant au minimum 25 % de logements sociaux.

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Prix de l’immobilier ville par ville: Montpellier à 3 840 euros

Prix de l’immobilier ville par ville: Montpellier à 3 840 euros

par | lundi, octobre 3, 2022 | ACTUALITÉS, L'EXPERTISE

Prix de l’immobilier ville par ville: Montpellier à 3 840 euros!

 

Prix m² à Montpellier avec une moyenne de 3 840 euros:

Tout d’abord, autant vous le dire Montpellier séduit tout le monde ! Étudiants, familles, cadres de la French Tech, touristes, tout le monde veut vivre à Montpellier, l’une des métropoles les plus jeunes du pays. Le boom démographique ne se dément pas depuis plusieurs années. Le marché immobilier est donc ultra-dynamique et connaît même quelques points de tension. Pas toujours facile de satisfaire tous les acquéreurs.

Montpellier en 4 chiffres clés :

  • Nombre habitants : 268.456 habitants
  • Superficie de la ville : 56,88 km²
  • Rang : 7e ville de France par sa population
  • Densité de la population : 5.099 habitants au km²

 

Quel est l’état du marché immobilier à Montpellier ?

Tout d’abord, Montpellier reste une ville dont l’attractivité est incontestable. Elle est portée à la fois par la demande des investisseurs, des primo-accédants, des familles souhaitant profiter d’un cadre de vie agréable. L’offre demeure très dynamique, et les nouveaux programmes sont nombreux à sortir de terre, même si on note un récent ralentissement. Cela donne au marché de l’ancien un attrait renouvelé sans cesse.

Aussi, il faut également garder en tête que les acquéreurs ont des critères de plus en plus stricts. Et l’un des critères de choix demeure la proximité des accès aux plages. Il n’est pas exclu de voir une chute des prix dans certains quartiers, alors que la tension pourrait s’aggraver dans d’autres.

Les appartements dominent le parc immobilier de Montpellier à 85 %, principalement en résidence principale.

Enfin, cette préfecture de l’Hérault, outre son cadre de vie et son ensoleillement record, est dotée d’infrastructures de transports efficaces. Cela permet un maillage entre les différents quartiers de Montpellier et les communes avoisinantes. Sans oublier que la ville est dotée d’un des plus grands réseaux de tramway en France et d’un tissu éducatif et économique innovant.

 

Quels sont les différents quartiers de Montpellier ?

La ville est organisée en 8 quartiers, eux-mêmes divisés en sous-quartiers, depuis 2001. En tout, c’est plus d’une trentaine de zones qui constituent la métropole. Les 8 quartiers principaux sont : Montpellier centre, Croix d’Argent, les Cévennes, Mosson, Hôpitaux Faculté, Port Marianne, Près d’Arènes.

Voici, notre petit tour des quartiers les plus inspirants pour un projet immobilier avec chacun ses charmes et ses caractéristiques propres.

L’Écusson :

C’est le nom couramment donné au cœur historique de la métropole avec son fier patrimoine. Comme, par exemple, la place de la Comédie et l’Arc de Triomphe. Ce quartier suscite un engouement constant qui influe sur les prix. Ceux-ci sont donc au-dessus des prix moyens constatés.

Les Beaux-Arts, prolongés par le quartier Boutonnet :

Toujours, au centre de la ville, ce sont des zones très recherchées. Avec un esprit « petit village » en cœur de la cité et au charme inégalé. Leur situation proche du Corum et de la place de la Comédie, font que ces quartiers très prisés connaissent un marché dynamique. Les biens trouvent vite preneurs, pour peu qu’ils soient au prix du marché.

Port Marianne :

Ici, c’est le nouveau quartier qui attire, notamment, tous ceux qui arrivent des autres régions. Il est proche de la nouvelle mairie, du Lez (le fleuve traversant Montpellier) et surtout est situé sur la route des plages. Ce secteur s’est fortement développé ces dernières années avec beaucoup d’immeubles très récents, voire futuristes. La typologie des acheteurs est très variée. On y rencontre aussi bien des jeunes couples recherchant la vie de quartier animée, que les seniors ou les cadres et familles CSP+ ou encore des investisseurs intéressés par le faible risque de vacance locative. Tout cela a un effet immédiat sur le budget qui est largement au-dessus de la moyenne.

Hôpitaux-Facultés :

Ce quartier au nord est très connu des Montpelliérains. Il est particulièrement adapté au marché de la location étudiante. On y trouve également des cadres, des enseignants et des personnels travaillant dans les parcs d’activités Euromédecine et Agropolis. Les familles se plaisent aussi dans ce quartier, notamment au cœur de Malbosc au nord-ouest, avec ses larges espaces consacrés à la nature et aux espaces verts. Un secteur qui ne connaît pas la crise avec des prix assez élevés.

Croix d’Argent :

Situé au sud de la métropole, c’est une réelle aire urbaine. Beaucoup de logements sociaux ont vu le jour dans ce parc immobilier en développement. Son réseau de bus et tramways, ses zones commerciales et artisanales, sans oublier ses équipements sportifs et ses espaces verts, séduisent les familles et les retraités.

Les Cévennes :

Ce secteur est une véritable enclave résidentielle réputée pour sa mixité sociale. Un quartier calme qui plaît particulièrement aux familles et couples à la recherche d’une vie tranquille. Certaines zones manquent toutefois de commerces et de services, un frein pour certains acquéreurs.

Près d’Arènes :

C’est un quartier résidentiel et familial en pleine mutation. Il est à proximité des axes de circulation et de transports, et de nouveaux programmes immobiliers apportent un nouveau souffle à ce lieu. Avec des prix encore tout à fait abordables, c’est une zone à surveiller.

Mosson :

Enfin, cette zone, sortie de terre dans les années 60, a longtemps été connue comme le territoire le plus défavorisé de la ville. Aujourd’hui, beaucoup d’habitations sont en liste pour pouvoir bénéficier des programmes de l’Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine. Une zone qui tend à se réaménager et à se développer, mais qui est très contrastée avec le reste de la métropole.

 

Quels projets ont valorisé le marché immobilier de Montpellier ?

Il n’est pas certain que la nouvelle gare SNCF de Montpellier Sud de France ait un impact direct, sauf à décongestionner peut-être la gare Saint-Roch, située au cœur de la ville.

En revanche, les programmes immobiliers actuellement en construction, notamment dans le secteur de la gare Saint-Roch, mais également un peu partout dans la métropole, constituent une offre riche et variée. Ces constructions redonnent de la visibilité aux personnes préférant (ou pouvant) investir dans le neuf. Cela libère aussi des logements anciens et dynamise donc ce marché.

 

Et demain, quel avenir pour le marché immobilier de la ville ?

Finalement, le marché immobilier de Montpellier a encore de beaux jours devant lui. L’attractivité du territoire n’est pas près de faiblir et la métropole continue à attirer toujours plus d’habitants. Cadre de vie, ensoleillement et dynamisme économique restent les meilleurs atouts de la Montpellier. Sans compter que le marché immobilier a profité, ces derniers temps, du développement du télétravail. Une nouvelle façon de travailler qui amène une clientèle supplémentaire. Cette tendance devant se confirmer, c’est un bon moteur pour que le marché continue à bien se porter.

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La hausse des taux s’emballe, que faut il faire?

La hausse des taux s’emballe, que faut il faire?

par | lundi, octobre 3, 2022 | ACTUALITÉS, L'EXPERTISE

La hausse des taux s’emballe, que faut il faire?

 

La hausse s’accélère de semaine en semaine. Juillet a signé la plus forte augmentation depuis le début de l’année et Octobre continue dans ce cens.

Jusqu’où ira la hausse des taux?

De 2 points de base en janvier et février, l’augmentation s’est accélérée à 10 points en mars, avril et mai, avant d’atteindre 13 points en juin. “Le renforcement de l’inflation et la persistance des tensions sur les marchés financiers depuis le déclenchement de la guerre en Ukraine ont largement contribué à cette évolution”, analyse l’Observatoire.

Cependant, ces hausses demeurent largement inférieures à l’augmentation du coût de la dette française sur 10 ans, indicateur sur lequel se fondent les établissements de crédit pour établir leurs grilles. La raison : les banques s’efforcent de limiter la hausse pour les particuliers. Elles sont notamment contraintes par la faiblesse actuelle de l’usure, soit les taux maximum auxquels elles sont autorisées à prêter. Et ce n’est pas le seul point positif du moment, rappelle Crédit logement : “La totalité des emprunteurs bénéficient de crédits à des taux très largement inférieurs à l’inflation, ce qui ne s’était jamais constaté depuis la fin des années 50.”

Pour contrebalancer la hausse des taux, celle des prix des logements, mais aussi celle de l’apport personnel (+50% par rapport à décembre 2019), les banques consentent des prêts à des durées toujours plus élevées.

Acheter, toujours une bonne idée?

Même si cette hausse des taux impacte de manière soudaine les emprunteurs, l’investissement immobilier garde son statut de valeur refuge. Et ce, pour quatre raisons principales :

  • En période d’inflation, de nombreux placements s’avèrent peu intéressants parce que leur rendement est inférieur à l’inflation. C’est le cas du livret A, du Plan Épargne Logement (PEL) ou de certains contrats d’assurance vie. Investir dans un projet immobilier correspond à un projet de vie aux bénéfices multiples sur le long terme.
  • En ces temps inflationnistes, les loyers sont à même d’augmenter contrairement aux mensualités de remboursement d’un prêt à taux fixe. Emprunter dès maintenant permet donc de se protéger contre d’éventuelles variations des prix des loyers qui augmentent mécaniquement année après année.
  • Investir dès aujourd’hui peut également permettre d’augmenter son pouvoir d’achat à terme. En effet, les salaires progressent au gré de l’inflation, contrairement aux mensualités d’un prêt à taux fixe qui restent identiques au fil des ans.

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