Tout savoir sur les conditions suspensives d’un contrat de réservation

par Sebastien SALIN | mardi, juin 14, 2022 | ACTUALITÉS, L'EXPERTISE

Tout savoir sur les conditions suspensives d’un contrat de réservation!

La condition suspensive est définie comme un événement futur et incertain dont dépend la naissance de l’obligation contractuelle.

Aussi, on peut stipulé la condition suspensive, dans l’intérêt exclusif d’une seule partie ou des deux parties.

La survenance ou non-survenance de l’événement doit donc dépendre essentiellement de causes extérieures. Et, non de la simple et unique volonté du débiteur.

Modalités de la clause suspensive

Durée de la clause suspensive

Pour chaque condition suspensive, il est essentiel de préciser sa durée de validité. À l’expiration de ce délai, si la condition suspensive est défaillante, le compromis sera caduc. En pratique, mieux vaut insérer une date butoir (qu’un délai).

De plus, la caducité provoque l’anéantissement automatique du contrat conclu qui n’existe plus dès la condition expirée et non réalisée. Si les parties veulent poursuivre la relation d’affaires, il s’agira d’une nouvelle convention même si cette dernière n’est pas formalisée par écrit ce qui demeure rare.

Toutefois, si la défaillance de la condition suspensive résulte du caractère fautif de la partie qui s’oblige à la condition. Le juge pourra prononcer la sanction prévue à l’article 1304-3 du Code civil en cas de litige.

Par exemple: l’acquéreur devait déposer des demandes d’un prêt auprès de 2 établissements bancaires. Ce dernier justifie n’avoir fait aucune demande à l’expiration de la condition

La renonciation à une condition suspensive!

La partie bénéficiaire de la condition peut y renoncer unilatéralement.

Une fois la condition accomplie ou défaillante le contrat est caduc et la partie bénéficiaire ne peut y renoncer unilatéralement, elle ne peut pas non plus renoncer à se prévaloir de la caducité sans l’accord de son cocontractant, car le contrat a été anéanti.

Exemple: l’obtention d’un prêt!

Vous avez besoin d’obtenir un prêt pour acheter le bien immobilier de vos rêves ? La condition suspensive d’obtention de prêt immobilier est là pour vous permettre d’annuler la vente, dans le cas où aucune banque ne voudrait vous faire crédit de la somme nécessaire.

Aussi, si vous avez recours au prêt immobilier pour financer votre achat, précisez-le impérativement lors de la signature de votre avant-contrat (compromis ou promesse de vente) : vous serez automatiquement couvert par la clause suspensive d’obtention de prêt.

Dans ce cas, pour ne pas y être soumis, l’acquéreur doit apposer une mention manuscrite attestant son refus de recourir à un prêt pour financer l’acquisition d’un bien et reconnaît ne plus pouvoir se prévaloir de la protection de cette condition suspensive en particulier.

En effet, dans le cas où un acquéreur qui, finalement, finance son acquisition à l’aide d’un prêt alors qu’il n’en avait initialement pas la nécessité etque ce prêt est refusé, alors le compromis de vente signé restera envigueur entre les parties (il ne sera pas caduc) et la vente devra être conduite à son terme.

Par conte, l’acquéreur peut toujours y renoncer au moment de la signature d’un contrat ou pendant son exécution. Mais, à condition que cette renonciation soit sincère (c’est-à-dire qu’il puisse véritablement financer le bien sur des fonds personnels).

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Tout savoir sur la plus-value immobilière

par Sebastien SALIN | mardi, mai 17, 2022 | ACTUALITÉS, L'EXPERTISE

Tout savoir sur la plus-value immobilière!

Premièrement, la plus-value immobilère est le bénéfice réalisé par un propriétaire entre le prix d’achat et le prix de vente de son bien immobilier. C’est le notaire qui calcule et déclare le montant de la plus-value lors de la vente.

Aussi, il est important de mentionner, que celui qui est redevable de la plus-value est le vendeur.

En effet, cet impôt est dû sur la vente d’un bien immobilier: maison, appartement ou bien terrain. La plus-value peut être exonéré ou taxé à 36,2% + les impôts CGS/CRDS d’un montant de 17,2% pour les expatriés.

De plus, la plus-value s’applique dès lors qu’il y a cession du bien immobilier à titre onéreux. Autrement dit, les cessions à titre gratuit comme les donations ou les successions ne sont pas concernées par cet impôts.

Enfin, tout cédant, personne physique, SCI familiale ou autre, sera redevable de cet impôt.

Modalités de taxation de la plus-value

Correction du prix d’acquisition

Ainsi, le fisc prévoit des modalités de calculs qui permettent de limiter la taxation à la plus-value. L’objectif premier est de réduire l’écart entre le prix d’achat et le prix du vente du bien en prenant en compte les différentes charges qui ont pû être générées du fait de l’acquisiton et/ou de la vente.

Frais d’acquisition: il s’agit ici des éventuels honoraires d’agence ainsi que des frais de notaire.
Vous pouvez déclarer au frais réls si vous disposez des justificatifs ou au forfait (7,5%).

Dépenses de construction et d’amélioration: Il sera possible de les ajouter au réel si nous disposons de factures, ou au forfait à 15% en l’absence de ceci.

Attention! Nous ne pourrons appliquer ce forfait que si le bien est un bien bâti et qu’il est détenu depuis plus de 5 ans.

Corrections du prix de cession: Il faudra aussi tenir compte des frais de cession: honoraire d’agence, frais de diagnostic, frais de main levée d’hypothèque, honoraire d’architecte et de géomètre.

Les abattements pour une durée de détention de la plus-value.

Tout d’abord, dans le jargon immobilier, nous disons souvent que nous sommes exonéré de la plus-value immobilière au bout de 30 ans. C’est vrai mais approfondissons ce sujet.

Ainsi, l’impôt sur la plus-value immobilière est constitué de l’impôt sur le revenue (IR) et des côtisations sociales. Ces deux impôts ne sont pas taxés sur la même base taxable et n’ont pas le même abbatement en fonction de la durée de détention.

N’hésitez pas à nous contacter si vous avez des questions sur ce sujet complexe et important.

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Top 10 des villes où les prix des logements augmentent le plus depuis début 2021

par Sebastien SALIN | mardi, juillet 20, 2021 | ACTUALITÉS, L'EXPERTISE

Top 10 des villes où les prix des logements augmentent le plus depuis début 2021!

Publié par Seloger.com, le Lundi 28 Juin 2021

TOP 10 des villes: Sur un marché immobilier hyper-tendu où la demande est pressante, les biens à vendre sont rares et bon nombre de ventes se font désormais « au prix ». Le prix de l’immobilier reste à la hausse, les vendeurs mènent la danse ! Mais dans quelles villes les prix immobiliers ont-ils le plus augmenté depuis le début de l’année ?

Attractivité : La revanche des villes moyennes sur les métropoles:

Tout d’abord, De Laval à Albi en passant par Valence, Saint-Quentin ou encore Évreux, force est de constater que la hausse des prix n’est plus, loin s’en faut même, l’apanage des métropoles !

Ainsi, le rééquilibrage auquel nous avions commencé à assister avant la crise sanitaire, entre d’un côté, de petites/moyennes villes en panne d’attractivité et peinant à conserver leurs habitants. De l’autre, des métropoles que le monopole de la création de nouveaux emplois rendait incontourbables n’a fait que s’accentuer, post-confinement(s).

Alors, que depuis des lustres, la plupart des villes composant notre classement souffraient d’une sous-évaluation de leurs marchés immobiliers, voilà que le regain d’attractivité, dont l’explosion du télétravail leur permet désormais de bénéficier, se traduit dans l’évolution des prix de leurs logements. Il est d’ailleurs à noter que la tension, qui caractérise les marché immobiliers des métropoles, tend à s’exporter aux plus petites villes. Une forte demande et des stocks de biens disponibles à la vente font que les prix de vente s’y orientent à la hausse.

Évreux : + 19,8 % sur 1 an sur le prix de l’immobilier

Numéro 1 du TOP 10: Selon le Baromètre LPI-SeLoger, ce sont les prix des logements ébroïciens qui ont le plus progressé. Jugez plutôt, sur les douze derniers mois, ils accusent 19,8 % de hausse. À Évreux, le prix au m² avoisine actuellement 1 867 €.

Lire la suite ici .

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La sélection des biens
Le financement si besoin, avec nos partenaires bancaires et la signature des offres de crédit à HK
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Liste des documents à founir lors d’une vente immobilière, depuis la loi alur

par Sebastien SALIN | jeudi, avril 15, 2021 | ACTUALITÉS, L'EXPERTISE

Liste des documents à founir lors d’une vente immobilière, depuis la loi ALUR!

Tout d’abord, comme vous vous le doutez la liste des documents est assez importante.

C’est pour cela qu’il est souvent facilitant de vendre avec un expert, qui vous accompagnera lors de cette vente.

Voici la liste des documents:

Fiche synthétique de la copropriété (à fournir par le syndic / décret en attente qui fixera le contenu).
Règlement de copropriété et l’état descriptif de division ainsi que tous leurs modificatifs éventuels.
Procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années si le vendeur en dispose.

Ainsi que:

Carnet d’entretien de l’immeuble (copie à fournir par le syndic).
Attestation de la superficie de la partie privative et de la surface habitable du lot vendu.

Aussi, sur la partie frais et charges:

Montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente.
Sommes pouvant rester dues par le copropriétaire vendeur au syndicat des copropriétaires et les sommes qui seront dues au syndicat par l’acquéreur (à fournir par le syndic).
Etat global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs (à fournir par le syndic).
Lorsque, le syndicat des copropriétaires dispose d’un fonds de travaux, le montant de la part de ce fonds rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire vendeur au titre de son lot (à fournir par le syndic).
Notice d’information relative aux droits et obligations des copropriétaires ainsi qu’au fonctionnement des instances du syndicat de copropriété.

Enfin:

Diagnostic technique global de l’immeuble : état apparent des parties communes et des équipements communs, diagnostic de performance énergétique. Et, l’analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale. Ainsi que le plan pluriannuel de travaux dans le cas où la mise en œuvre de ces dispositions, issues de la loi ALUR, a été décidée par la copropriété (à partir du 1er jan- vier 2017 et en attente d’un décret qui fixera la compétence du diagnostiqueur).

Le fait d’acheter dans le neuf présente de nombreux avantages :

– pas de gros travaux avant 10 ou 20 ans

– garantie décennale couvrant les risques pendant 10 ans

– dernière normes acoustiques et énergétiques

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