Le projet de loi de finances 2025 introduit plusieurs réformes qui touchent directement le secteur immobilier et l’investissement locatif.

Face à une crise du logement sans précédent et un contexte budgétaire serré, les mesures annoncées soulèvent des inquiétudes.

Entre modifications fiscales, ajustements des dispositifs d’aides et priorités écologiques, voyons en détail ce que nous réserve l’année 2025.

Fiscalité des locations meublées : vers un alourdissement des taxes

Depuis plusieurs années, la fiscalité avantageuse des locations meublées est dans le collimateur de l’État. En 2025, des changements significatifs pourraient rendre ce régime moins attractif.

• Réintégration des amortissements pour le calcul des plus-values
  À compter du 1ᵉʳ janvier 2025, les propriétaires devront inclure les amortissements dans le calcul des plus-values immobilières.
  Cela entraînera une augmentation de la taxation, rendant le régime LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) moins compétitif.
  

• Imposition des meublés de tourisme plus stricte
  Les revenus générés par les meublés de tourisme non classés subiront un abattement réduit à 30 % (contre 50 % auparavant), et ceux des meublés classés passeront de 71 % à 50 %.
  Ces mesures visent à freiner la prolifération des locations saisonnières qui déséquilibrent le marché locatif.

PTZ : un accès élargi, mais sous conditions

Le Prêt à Taux Zéro (PTZ), conçu pour faciliter l’accession à la propriété, pourrait être étendu à tout le territoire. Cependant, plusieurs inconnues demeurent :

• Extension à toutes les zones géographiques : Aujourd’hui réservé aux zones tendues pour les logements neufs, le PTZ pourrait être ouvert aux zones détendues, mais avec des restrictions pour éviter l’artificialisation des sols.
• Rénovation dans l’ancien : L’obligation de réaliser des travaux, souvent coûteux, restera probablement un critère clé.

Malgré ces ajustements envisagés, le coût élevé de cette réforme pour les finances publiques pourrait limiter son ambition.

MaPrimeRénov’ : moins d’aides pour les rénovations énergétiques

La rénovation énergétique reste une priorité nationale, mais le budget alloué à MaPrimeRénov’ sera réduit en 2025. Cette coupe budgétaire pourrait entraîner :

• Une restriction aux rénovations majeures, excluant les petits travaux.
• Une diminution du montant des aides pour les ménages les plus modestes.

Avec des aides amoindries, l’interdiction de louer des passoires thermiques (logements classés G) dès 2025 devient encore plus difficile à respecter.

Fin du dispositif Pinel : une transition incertaine

La rénovation énergétique reste une priorité nationale, mais le budget alloué à MaPrimeRénov’ sera réduit en 2025. Cette coupe budgétaire pourrait entraîner :

• Absence de successeur : Sans une alternative, la construction de logements pourrait chuter davantage.
• Coût budgétaire élevé : Les critiques envers le Pinel, jugé coûteux et inefficace, expliquent cette décision.

DPE et régulation des passoires thermiques

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) continue de faire débat. Bien que la transition écologique soit essentielle, les contraintes imposées aux propriétaires semblent parfois irréalistes.

• Calendrier d’interdiction maintenu : La location des logements classés G sera interdite dès 2025, sauf quelques exemptions possibles pour les copropriétés.
• Propriétaires sous pression : Les délais et les coûts des travaux nécessaires demeurent un obstacle majeur pour de nombreux bailleurs.

Régulation des meublés de tourisme

Quelles conséquences pour 2025 ?

Le marché immobilier français traverse une période particulièrement tendue.

L’augmentation des demandes de location de logements meublés, en particulier, témoigne des difficultés rencontrées dans le secteur.

Alors que la vente immobilière continue de souffrir, la location devient une solution de repli pour de nombreux locataires potentiels, notamment pour les étudiants et les entreprises.

Une demande de location meublée en pleine expansion

En 2024, la demande pour les appartements meublés a enregistré une hausse impressionnante de 18%. Ce phénomène concerne aussi bien les étudiants que les entreprises, qui se tournent de plus en plus vers ce type de logement.

Habituellement réservés à des locations de courte durée, les appartements meublés voient désormais leur durée d’occupation augmenter de manière significative.

Selon le baromètre publié en octobre par le réseau Lodgis, la durée moyenne de location d’un appartement meublé atteint désormais neuf mois, soit une augmentation de 6% par rapport à 2023.

À Paris, la moyenne est de huit mois, tandis qu’en province, les durées approchent même un an. Une situation inédite qui reflète les bouleversements en cours sur le marché locatif.

Le défi croissant de trouver un logement

Face à une pénurie de logements disponibles, les appartements meublés sont souvent loués dans les heures qui suivent la publication des annonces. Cette forte demande rend la recherche de logement de plus en plus complexe, et de nombreux locataires prolongent leur séjour au-delà de ce qu’ils avaient initialement prévu.

Trouver un appartement correspondant à ses critères est devenu un véritable parcours du combattant, ce qui pousse de nombreux locataires à rester plus longtemps dans leur logement actuel.

Cette situation est en grande partie liée aux difficultés rencontrées sur le marché de la vente. Le manque de logements neufs disponibles à l’achat et la difficulté d’accéder à la propriété pour de nombreux acheteurs potentiels se répercutent directement sur le marché de la location.

De plus en plus de personnes se tournent vers les meublés, y compris des couples et des familles, faute de trouver un logement adapté à leurs besoins.

L’évolution des profils des locataires de meublés

Traditionnellement, les appartements meublés étaient principalement loués à des étudiants et à des expatriés. Toutefois, les professionnels du secteur notent un changement dans le profil des locataires.

Si les étudiants restent majoritaires, il y a aujourd’hui moins de salariés étrangers et davantage de couples et de familles qui optent pour cette solution de logement temporaire, faute d’alternatives viables sur le marché de la vente.

La hausse des prix et les perspectives pour les propriétaires

La forte demande pour les logements meublés a également un impact sur les prix. En moyenne, les loyers ont augmenté de 3% en 2024 par rapport à l’année précédente.

À Paris, l’encadrement des loyers permet de limiter cette hausse, mais dans d’autres villes, la demande croissante entraîne une flambée des prix. Les propriétaires de meublés bénéficient encore d’avantages fiscaux, mais le projet de budget actuellement en discussion pourrait réduire ces dispositifs.

Les experts du secteur craignent que ces changements fiscaux n’incitent certains propriétaires à retirer leurs biens du marché de la location meublée, ce qui pourrait encore aggraver la pénurie de logements disponibles.

Cette situation pourrait contribuer à rendre le marché encore plus tendu, au détriment des locataires.

Conclusion