De nombreux investisseurs immobiliers commencent par opter pour le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), attirés par sa simplicité et ses avantages fiscaux.
Cependant, à mesure que leur portefeuille grandit, la transition vers le statut LMP (Loueur en Meublé Professionnel) devient souvent une étape naturelle et stratégique.
Si vous êtes propriétaire d’un bien loué sous le statut LMNP, il est légitime de vous interroger sur les implications d’un passage à LMP.
La différence entre ces deux régimes fiscaux peut avoir des conséquences significatives, tant sur le plan fiscal que financier.
Dans cet article, nous vous expliquons les étapes et les impacts d’une telle transition afin de vous accompagner dans cette démarche.
Comprendre les statuts LMNP et LMP
Le statut LMNP permet à un investisseur de louer un bien meublé tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse à titre non professionnel. Ce dispositif est particulièrement prisé pour sa souplesse et son accès facile.
En revanche, le statut LMP s’adresse aux propriétaires dont l’activité de location meublée est considérée comme professionnelle. Les avantages fiscaux y sont également intéressants, mais ils s’accompagnent d’obligations plus lourdes.
Voyons ensemble les principales différences entre ces deux statuts pour vous aider à mieux comprendre lequel s’adapte le mieux à votre situation.
LMNP vs LMP : une comparaison détaillée
Les régimes LMNP et LMP offrent des avantages fiscaux spécifiques et sont soumis à des règles distinctes.
- Revenus locatifs : En LMNP, ils doivent être inférieurs à 23 000 €, tandis qu’en LMP, ils doivent dépasser ce seuil ou représenter plus de 50 % des revenus imposables du foyer.
- Régime fiscal : En LMNP, vous avez le choix entre le régime micro-BIC (avec un abattement de 50 % ou 71 % pour les meublés de tourisme classés) et le régime réel simplifié (où toutes les charges sont déductibles). En LMP, vous êtes obligatoirement soumis au régime des BIC professionnels.
- Activité principale : En LMNP, l’activité de location n’est pas présumée comme professionnelle, contrairement à LMP, où elle est considérée comme telle.
Ces différences entraînent des avantages et des inconvénients distincts :
- LMNP : Possibilité de bénéficier d’un abattement important avec une comptabilité simplifiée. Cependant, les déficits ne sont pas reportables sur le revenu global.
- LMP : Exonération possible de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) et d’impôts sur la plus-value sous certaines conditions. Cependant, il y a des cotisations sociales à payer sur les bénéfices et une comptabilité détaillée est requise.
Spécificités fiscales du LMNP et du LMP
LMNP : Deux régimes fiscaux au choix
En LMNP, vous avez le choix entre :
- Régime micro-BIC : Vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs (ou 71 % pour les meublés de tourisme classés), à condition que vos recettes annuelles soient inférieures à 77 700 €.
- Régime réel simplifié : Toutes vos charges sont déductibles, y compris les frais de gestion, les intérêts d’emprunt, et l’amortissement des biens.
LMP : Le régime réel obligatoire
En tant que Loueur en Meublé Professionnel, vous êtes automatiquement soumis au régime réel. Cela permet de déduire l’intégralité des charges liées à la gestion du bien, l’amortissement du mobilier et des améliorations apportées au logement.
De plus, sous certaines conditions, vous pouvez bénéficier d’une exonération d’impôt sur la plus-value et d’IFI.
Étapes pour passer du statut LMNP à LMP
La transition de LMNP à LMP peut sembler complexe, mais elle est réalisable en suivant ces étapes :
- Vérification des conditions d’éligibilité : Assurez-vous que vos recettes locatives dépassent 23 000 € par an et qu’elles représentent plus de 50 % de vos revenus d’activité imposables.
- Simulation fiscale : Effectuez une simulation pour évaluer si le passage au statut LMP est financièrement avantageux, en tenant compte des avantages fiscaux et des obligations supplémentaires.
- Déclaration du changement : Si vous remplissez les conditions, vous devez déclarer votre passage au statut LMP auprès du tribunal de commerce, du Centre de Formalités des Entreprises, et de la Sécurité sociale des indépendants.
Adaptation de la comptabilité : Vous devrez mettre en place une comptabilité détaillée, conforme aux exigences du régime LMP.
Conséquences fiscales du passage au LMP
Opter pour le statut de Loueur en Meublé Professionnel entraîne plusieurs conséquences fiscales notables. Voici un récapitulatif des avantages et des contraintes :
Avantages du statut LMP
- Déficits d’exploitation imputables sur le revenu global, réduisant ainsi votre imposition.
- Exonération d’impôt sur la plus-value lors de la cession du bien sous certaines conditions.
- Exonération d’IFI sous certaines conditions.
Contraintes du statut LMP
- Comptabilité détaillée à tenir, souvent plus coûteuse à gérer.
- Cotisations sociales sur les recettes locatives.
- Imposition des revenus locatifs selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu, pouvant entraîner une imposition plus lourde.
Un choix stratégique pour les investisseurs aguerris
La transition de LMNP à LMP est une étape majeure dans le parcours d’un investisseur immobilier. Si elle présente des avantages fiscaux indéniables, elle s’accompagne aussi de contraintes administratives et financières.
Il est donc crucial de bien peser le pour et le contre avant de franchir le pas.
N’hésitez pas à vous faire accompagner par un expert pour vous assurer que ce choix soit le plus rentable pour vous.
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