Passoires thermiques : les logements sont maintenant interdits à la location
En pleine crise énergétique, se chauffer coûte de plus en plus cher, surtout dans les logements mal isolés. Depuis le 1er Janvier 2023, les maisons et les appartements les plus gourmands en énergie ne peuvent plus être mis sur le marché locatif.
source: https://www.francetvinfo.fr/
Quels sont les logements concernés ?
Les logements visés par la nouvelle interdiction sont ceux qui réclament un effort extrême de chauffage. Ils représentent à peine 2% de l’ensemble des habitations : la France comptait ainsi 712 000 « super passoires » début 2022, dont 511 000 résidences principales, 120 000 résidences secondaires et 81 000 logements vacants, selon une estimation de l’Observatoire national de la rénovation énergétique (ONRE) (PDF). Les nouvelles règles visent notamment les locations. Dans le détail, 140 000 se trouvent dans le parc locatif privé (soit 1,8% de l’ensemble de ce parc) et 51 000 dans le parc locatif social (1%).
Pour savoir si votre logement fait partie du lot, sortez de vos tiroirs votre grosse pochette « immobilier », en quête du diagnostic de performance énergétique (DPE) qui a dû vous être remis à l’achat ou à la location. Une information à garder en tête : le décret qui détermine les nouvelles règles vise toutes les habitations de France métropolitaine dont la consommation « exprimée en énergie finale » est supérieure ou égale à 450 kWh/m2/an.
Tous les logements classés G entrent dans le cadre de la nouvelle interdiction, sauf une partie de ceux équipés d’un système de chauffage électrique. Dans ce cas, ne vous fiez pas au chiffre qui figure à côté de la classe énergétique du logement : cette donnée est exprimée en énergie primaire (kWhEP/m2/an), et non en énergie finale (kWhEF/m2/an), deux chiffres différents uniquement dans le cas de l’électrique. Allez chercher dans votre DPE la consommation annuelle en énergie finale et divisez ce total par le nombre de mètres carré de votre logement.
Une fois ce calcul effectué, il y a de fortes chances que vous passiez sous la barre des 450 kWhEF/m2/an et donc que vous ne soyez pas concerné par l’interdiction. Selon l’ONRE, seulement 0,1% des logements chauffés à l’électrique rentrent dans le champ des « super passoires ».
A quelles sanctions s’exposent les contrevenants ?
Si un bailleur contourne la loi, son locataire est en droit de saisir la justice. Un juge peut alors imposer la réalisation de travaux aux frais du bailleur et dans un délai déterminé, comme le prévoit la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs. Dans l’attente de l’exécution de ces travaux, il peut décider de réduire le montant du loyer, voire suspendre son paiement par le locataire. Le bailleur peut également être condamné à verser des dommages et intérêts au locataire, selon le site officiel service-public.fr.
Avant de faire appel à la justice, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation des litiges locatifs, en vue d’un règlement à l’amiable. Autre levier d’action potentiel, pour les ménages bénéficiant d’aides au logement : ils peuvent alerter leur caisse d’allocations familiales. « Si la CAF constate une indécence du logement, elle peut parfois retenir le versement de l’aide au propriétaire, ce qui peut constituer un moyen de pression pour réaliser des travaux », avance Gwenaëlle Le Jeune, juriste de l’association de consommateurs UFC-Que Choisir, sur le fondement de l’article L843-1 du Code de la construction et de l’habitation.
Les autres passoires thermiques seront-elles bientôt concernées ?
A compter du 1er janvier 2025, l’ensemble des logements classés G (et non seulement ceux dépassant 450 kWhEF/m2/an) seront à leur tour considérés indécents au regard de la loi en France métropolitaine. Il ne sera plus possible de les remettre en location, ni de les laisser en l’état à partir du renouvellement ou de la reconduction du bail. Les habitations notées G représentent actuellement 7% du parc des résidences principales, selon l’ONRE.
Le 1er janvier 2028, les logements classés F seront également soumis à ce régime. Le 1er janvier 2034, viendra le tour des logements classés E, qui, bien que rarement assimilés à des « passoires », sont jugés « peu performants » en matière d’énergie ou d’émissions de gaz à effet de serre. D’où l’intérêt, pour les bailleurs qui le peuvent, de réaliser des travaux leur permettant d’atteindre avant 2034 les classes A, B, C ou D.
Le calendrier pour les départements d’outre-mer est plus tardif. L’interdiction de mise en location des logements G n’interviendra qu’à compter du 1er janvier 2028 en Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, et celles des logements F le 1er janvier 2034. Aucune échéance n’est fixée à ce stade pour les habitations classées E. Par ailleurs, aucune mesure préalable ciblant uniquement les « superpassoires » à plus de 450 kWhEF/m2/an n’est prévue.
