Tout savoir sur la TVA immobilière

Tout savoir sur la TVA immobilière

Tout savoir: TVA immobilière en France!

 

TVA immobilière: contexte

Tout d’abord, la TVA (taxe sur la valeur ajoutée) est un impôt indirect sur la consommation. Cette taxe existe en France depuis 1954. Elle est proportionnelle aux prix des biens et services vendus ou achetés.
Ici, on parle d’un impôt indirect car il est perçu par des intermédiaires (producteurs, commerçants, prestataires des services, etc.). Ces intermédiaires le répercutent sur les clients (consommateurs) pour le compte de l’État. Les consommateurs sont ceux qui acquittent véritablement cet impôt.
Lorsqu’une opération taxable de la TVA est réalisée, le vendeur ou le prestataire de service doit majorer le prix de vente hors taxe (HT) au taux applicable. Il facture et encaisse le prix de vente toutes taxes comprises (le TTC). Il doit ensuite reverser la TVA au Trésor public.
Enfin, les droits d’enregistrement sont une somme d’argent qui est versée à différentes collectivités de l’État lors d’une transaction immobilière.
Il ne s’agit pas de ce qui est communément appelé les
frais de notaire.
En effet, ceux-ci intègrent aussi la rémunération du notaire : les émoluments ainsi que les frais et débours qui sont des rémunérations des services en charge des documents à établir pour le changement de propriété.

Champ d’application de la TVA immobilière!

Premièrement, il faut déterminer la qualité du vendeur : la TVA immobilière s’applique sur certaines transactions immobilières réalisées par des professionnels, c’est-à-dire sur certaines mutations à titre onéreux. Si le vendeur est un particulier, la vente n’est jamais soumise à la TVA.
Nous retiendrons les 4 catégories suivantes :
  • Terrains à bâtir – TVA applicable
  • Immeubles neufs : c’est-à-dire un bien immobilier achevé depuis moins de 5 ans ou en VEFA, ou un bien ancien mais ayant fait l’objet de travaux importants c’est-à-dire soit : Des travaux sur les fondations, Des travaux sur des éléments (hors fondations) et déterminant la solidité du bien, Des travaux sur la consistance de la façade, Des travaux sur au moins 2/3 de chaque élément du second œuvre (planchers, huisseries extérieures, cloisons intérieures, installations sanitaires et de plomberie, installations électriques et système de chauffage) – TVA applicable
  • Terrains non-constructibles
  • Immeubles anciens : c’est-à-dire un bien immobilier achevé depuis plus de 5 ans.

Quel est le taux de la TVA en France?

 Le taux de TVA de droit commun est de 20 % en France métropolitaine, il est de 10 % en Corse pour les ventes immobilières, et de 8,5 % en Martinique, Guadeloupe et Réunion.
Par exception, certaines opérations bénéficient d’un taux particulier.

Le taux réduit de 5,5 %:

Premièrement, pour commercialiser son bien avec un taux de TVA à 5,5 %, le professionnel doit respecter certaines conditions: Le bien vendu doit être situé dans une zone ANRU (Agence nationale de la rénovation urbaine) ou un Quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV) ou dans un rayon de 300 mètres d’une zone ANRU ou QPV. Ces zones sont des zones en pénurie de logement, où le gouvernement souhaite favoriser la réalisation de programmes immobiliers neufs permettant l’accession sociale.

Aussi, le bien vendu doit être destiné à un usage d’habitation au titre de la résidence principale de personnes physiques dont les ressources ne dépassent pas les plafonds PLS (prêt locatif social). Ces plafonds changent tous les ans. Le bien immobilier devra être détenu au moins 10 ans. Toute revente avant ce délai oblige le propriétaire à reverser la différence de TVA, soit 14,5 % par année de détention manquante, sauf cas particuliers (décès, chômage de longue durée, mobilité professionnelle, divorce, etc.).

Le taux intermédiaire de 10 %

Enfin, pour commercialiser un bien au taux de 10 %, le professionnel doit respecter certaines conditions. Le logement doit être neuf et destiné à la location au titre de résidence principale à des personnes physiques n’excédant pas certains plafonds de revenus et dont le loyer n’excède pas certains plafonds. L’acquéreur doit être un organisme HLM. Le logement doit être intégré dans un ensemble immobilier comprenant au minimum 25 % de logements sociaux.

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La hausse des taux s’emballe, que faut il faire?

La hausse des taux s’emballe, que faut il faire?

La hausse des taux s’emballe, que faut il faire?

 

La hausse s’accélère de semaine en semaine. Juillet a signé la plus forte augmentation depuis le début de l’année et Octobre continue dans ce cens.

Jusqu’où ira la hausse des taux?

De 2 points de base en janvier et février, l’augmentation s’est accélérée à 10 points en mars, avril et mai, avant d’atteindre 13 points en juin. “Le renforcement de l’inflation et la persistance des tensions sur les marchés financiers depuis le déclenchement de la guerre en Ukraine ont largement contribué à cette évolution”, analyse l’Observatoire.

Cependant, ces hausses demeurent largement inférieures à l’augmentation du coût de la dette française sur 10 ans, indicateur sur lequel se fondent les établissements de crédit pour établir leurs grilles. La raison : les banques s’efforcent de limiter la hausse pour les particuliers. Elles sont notamment contraintes par la faiblesse actuelle de l’usure, soit les taux maximum auxquels elles sont autorisées à prêter. Et ce n’est pas le seul point positif du moment, rappelle Crédit logement : “La totalité des emprunteurs bénéficient de crédits à des taux très largement inférieurs à l’inflation, ce qui ne s’était jamais constaté depuis la fin des années 50.”

Pour contrebalancer la hausse des taux, celle des prix des logements, mais aussi celle de l’apport personnel (+50% par rapport à décembre 2019), les banques consentent des prêts à des durées toujours plus élevées.

Acheter, toujours une bonne idée?

Même si cette hausse des taux impacte de manière soudaine les emprunteurs, l’investissement immobilier garde son statut de valeur refuge. Et ce, pour quatre raisons principales :

  • En période d’inflation, de nombreux placements s’avèrent peu intéressants parce que leur rendement est inférieur à l’inflation. C’est le cas du livret A, du Plan Épargne Logement (PEL) ou de certains contrats d’assurance vie. Investir dans un projet immobilier correspond à un projet de vie aux bénéfices multiples sur le long terme.
  • En ces temps inflationnistes, les loyers sont à même d’augmenter contrairement aux mensualités de remboursement d’un prêt à taux fixe. Emprunter dès maintenant permet donc de se protéger contre d’éventuelles variations des prix des loyers qui augmentent mécaniquement année après année.
  • Investir dès aujourd’hui peut également permettre d’augmenter son pouvoir d’achat à terme. En effet, les salaires progressent au gré de l’inflation, contrairement aux mensualités d’un prêt à taux fixe qui restent identiques au fil des ans.

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Tout savoir: Taxes foncière et d’habitation

Tout savoir: Taxes foncière et d’habitation

Tout savoir: Taxes foncière et d’habitation!

 

La taxe d’habitation et taxe foncière sont deux impôts locaux qui servent notamment à financer les équipements et services des collectivités territoriales. Le premier s’applique aux occupants de logements, quel que soit leur statut ; le second est dû par le propriétaire et concerne toutes les propriétés foncières.

Découvrons ensemble ces taxes et impôt.

 Taxes et impots: Taxe foncière

Tout d’abord, la taxe foncière est intégralement à la charge du propriétaire du bien au 1er janvier que le logement soit occupé ou pas.
Elle se divise en deux catégories : les taxes sur les propriétés bâties et les propriétés non bâties.
Sur les propriétés bâties, l’impôt se calcule sur la base de 50 % de la valeur locative cadastrale du bien, la taxe foncière sur les propriétés non bâties sur 80 % de la valeur locative cadastrale du bien.

Qu’est ce que la valeur locative cadastrale?

La valeur locative cadastrale correspond au loyer annuel théorique que toucherait le propriétaire s’il louait son bien. Elle est fixée par l’administration fiscale sur la base des critères communiqués par le propriétaire.

Vente et taxes:

Ainsi, lors de la vente d’un bien immobilier, acquéreur et vendeur se mettent généralement d’accord sur un partage prorata temporis du paiement de la taxe foncière.
Lorsque le bien est en indivision, l’avis d’imposition est établi au nom de l’un des indivisaires avec la mention« consorts et indivisaires ».

Exonération taxe foncière:

  • Les logements neufs pendant 2 ans à compter du 1er janvier qui suit l’achèvement: Découvrir les avantages du neuf
  • Ainsi, que les personnes de plus de 75 ans (sous conditions de ressources),
  • Et, les titulaires de l’allocation aux adultes handicapés (sous conditions de ressources),
  • Certains terrains agricoles bénéficient d’exonérations partielles.

 Taxes et impots: Taxe d’habitation

Ici, la taxe d’habitation est une taxe locale applicable aux logements, aux résidences secondaires et aux logements vides, ainsi qu’à leurs dépendances.
Celle-ci est due par l’occupant du logement (qu’il soit locataire ou propriétaire). La taxe d’habitation fait l’objet d’une réforme lancée en 2018 et sera supprimée au titre de la résidence principale en 2023. 

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Pénurie de logements, un avantage pour les investisseurs

Pénurie de logements, un avantage pour les investisseurs

Pénurie de logements, un avantage pour les investisseurs!

 

Il y a deux ans seulement, le marché de la location en France donnait un bien sur trois proposé à louer. Aujourd’hui, Bien’Ici fait état d’un bien sur quatre en location. En un an, soit entre 2021 et 2022, l’offre de logements à louer a diminué de 13% selon l’acteur majeur du secteur.

Pénurie un marché au niveau historiquement faible:

Le marché de la location de logement est au bord de la pénurie en cette rentrée. La part des biens à louer atteint en effet un niveau historiquement faible. Selon des chiffres du site Bien’ici auquel nous avons eu accès en exclusivité, seulement 27% des annonces portent sur des logements à louer (contre 73% qui concernent des biens à la vente).

Un ratio qui s’est contracté de 10 points par rapport au même indicateur, mesuré à la même période de l’année, avant la crise sanitaire. Avec la pandémie et les confinements successifs, l’appétence pour l’achat immobilier s’est en effet renforcée, favorisée par des conditions d’emprunt historiquement favorables, avant qu’elles ne se dégradent récemment.

Pourquoi le marché locatif affiche une telle tension ces dernières semaines ?

L’un des éléments de réponse se trouve du côté de la nouvelle législation sur les passoires thermiques. Vous avez très certainement entendu parler de cette impossibilité progressive pour les propriétaires de mettre un logement mal classé au DPE en location. Entrainant en partie cette pénurie de biens.

 

Bien’Ici révèle que l’an passé, en avril 2021 précisément, les studios et T1 classés F ou G au Diagnostic de Performance Énergétique étaient très présents sur le marché locatif avec un ratio de 83,2% pour la location et de 16,8% pour la vente. Mais la tendance a évolué à vitesse grand V. À l’heure où nous écrivons ces quelques lignes, ces pourcentages sont respectivement passés à 61% et 39%. Nombreux sont les propriétaires de passoires énergétiques qui souhaitent se débarrasser de leur bien faute de moyens ou d’envie de les faire évoluer vers une meilleure note au DPE. Les travaux de rénovation énergétique ne font pour le moment pas recette auprès des investisseurs.

Un marché de la location écrasé, en pleine pénurie dans certaines régions

A tel point que dans certaines régions, le marché de la transaction écrase complétement celui de la location.

En Bretagne, PACA et Pays de la Loire, il faut compter désormais huit biens à vendre pour seulement deux à louer. Même en Ile-de-France, un marché particulièrement tendu, il n’a jamais été aussi difficile de trouver un logement à la location avec moins de 27% d’annonces de biens à louer en cette rentrée. Dans toutes les régions de France, le marché de la vente est nettement majoritaire. La seule région où la part du locatif dépasse les 30% d’annonces est la région Grand-Est, où elle représente 32% des offres de logements.

Lorsque l’on regarde le nombre d’annonces en volume, les tendances ne sont pas plus rassurantes. En effet, on pourrait penser que le nombre global d’offres de logement, location et vente confondues, a augmenté. Ce qui pourrait expliquer la hausse des annonces de biens à vendre. Mais ce n’est pas le cas. Bien’ici note même une baisse de l’offre de logements à louer, en volume, de 9% par rapport à l’an dernier, une pénurie rare.

Quelles évolutions est à prévoir pour les loyers ?

Si en théorie les loyers pourraient être amenés à exploser, le plafonnement et l’encadrement des loyers sont là pour obliger le marché à rester raisonnable. Une hausse risque donc d’être mécaniquement enregistrée mais pas d’explosion en prévision. Régis Sébille fait état d’une augmentation des loyers de +5,4% entre le premier trimestre 2021 et le premier trimestre 2022, soit un pourcentage moins élevé qu’entre 2020 et 2021, période qui affichait entre 5 et 10% de rattrapage post Covid.

Les mouvements haussiers sont présents en France entière mais sont plus importants dans certains territoires et pour des typologies précises. Les petits logements sont ceux qui voient leurs loyers rester le plus stables avec une hausse de +3% en moyenne contre +6% pour les autres types de biens. Gardons cependant en tête que les studios et T1 sont ceux qui affichent le loyer au m² le plus élevé.

 

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Tout savoir: IFI ou impôt sur la fortune immobilière

Tout savoir: IFI ou impôt sur la fortune immobilière

Tout savoir: IFI ou impôt sur la fortune immobilière!

 

« Vous êtes soumis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) si la valeur nette de votre patrimoine immobilier excède 1,3 million d’euros. Ce patrimoine comprend tous les biens et droits immobiliers détenus directement et indirectement au 1er janvier. Certains biens sont partiellement ou totalement exonérés. Certaines dettes peuvent être déduites de la valeur de votre patrimoine avant imposition. » source Service Public

Découvrant ensemble cet impôt.

Qui sont les personnes taxables?

L’IFI est un impôt basé sur la valeur du patrimoine immobilier détenu par un foyer fiscal au 1er janvier de l’année d’imposition (par exemple au 1er janvier N pour l’IFI à payer année N).

Le foyer fiscal est composé des :

  • Personnes vivant seules (célibataire, veuf, divorcé, séparé),
  • Époux, quel que soit le régime matrimonial,
  • Couples pacsés,
  • Concubins,
  • Enfants mineurs à charge.
Le patrimoine pris en compte est constitué des biens et droits immobiliers qu’ils soient situés en France ou à l’étranger pour les contribuables domiciliés en France. Les biens situés en France pour les non-résidents français (en fonction des conventions fiscales internationales).

Quel est le patrimoine taxable?

Il s’agit des biens immobiliers, bâtis ou non bâtis, en particulier :

  • Les immeubles bâtis (occupés par le contribuable ou mis en location) : les maisons, appartements et leurs
    dépendances (garage, parking, cave, etc.)
  • Les bâtiments classés monument historique.
  • Les immeubles en cours de construction au 1er janvier.
  • Les immeubles non bâtis (terrains à bâtir, terres agricoles, terrains non constructibles, etc.)
  • Les parts de sociétés immobilières.
  • Et plus généralement les biens et droits immobiliers (usufruit, droit d’usage, etc.) qui ne peuvent pas être considérés
    comme des biens professionnels.

Quel sont les biens exonérés à l’IFI?

Les biens et droits immobiliers qui sont considérés comme des biens professionnels sont exonérés s’ils remplissent les 2 conditions suivantes :

  • Ils sont utilisés dans le cadre de l‘activité professionnelle du contribuable (ou de son conjoint, partenaire, concubin, enfant mineur à charge) pour l’exercice d’une profession industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale.
  • Ils doivent être indispensables à l’exercice de cette profession

Sont exonérés partiellement :

  • Les bois et forêts, les parts de groupements forestiers (à hauteur de 75 %),
  • Les biens faisant l’objet de baux ruraux à long terme.
  • La résidence principale bénéficie d’un abattement de 30 % de sa valeur vénale (sauf si elle est détenue par une SCI de gestion). Un seul bien du foyer peut bénéficier de l’abattement.

Comment sont évalué les biens?

On retient la valeur du bien au 1er janvier de l’année d’imposition. C’est le contribuable qui fait l’estimation de ses biens : l’IFI est un impôt déclaratif.
Pour estimer son bien, le contribuable peut utiliser la méthode par comparaison ou utiliser le service « PATRIMrechercher des transactions immobilières » de la direction générale des finances publiques ou bien encore le site www.economie.gouv.fr
Lorsque le bien fait l’objet d’un démembrement de propriété, c’est à l’usufruitier de déclarer le bien pour sa valeur en pleine propriété. Le nu- propriétaire n’a rien à déclarer.

Quelles sont les dettes déductibles à l’IFI ?

Pour pouvoir être déduites, les dettes doivent remplir 3 conditions cumulatives :

  • Exister au 1er janvier de l’année d’imposition,
  • A la charge d’un des membres du foyer fiscal,
  • Etre rattachées aux actifs imposables.

Il s’agit notamment :

  • Des frais d’acquisition des biens immobiliers,
  • Des dépenses d’amélioration, de construction, de reconstruction ou d’agrandissement,
  • Des dépenses d’entretien effectivement supportées par le propriétaire,
  • Des impôts relatifs aux biens (par exemple : taxe foncière).

Comment l’IFI se calcule-t-il?

Le contribuable est taxable si son patrimoine net est supérieur ou égal à 1,3 million d’euros, le barème applicable est le suivant :

IFI tableau et calcul 

Attention:

Le seuil d’imposition à l’IFI est de 1 300 000 € de patrimoine taxable mais le calcul commence à 800 000 €!

Enfin, le contribuable peut par ailleurs imputer sur le montant de son IFI jusqu’à 75 % de ses dons à certaines associations et fondations d’utilité publique dans la limite de 50 000 € par an. Il s’agit d’une réduction d’impôt que le contribuable peut choisir d’imputer sur l’impôt sur le revenu ou sur l’IFI. 

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