Passoires thermiques et Airbnb: interdiction de la mise en location?

Passoires thermiques et Airbnb: interdiction de la mise en location?

Les passoires thermiques seront interdites sur Airbnb, promet le ministre du Logement!

 

Article de Capital du 25/10/2022.

Olivier Klein a indiqué mardi qu’il souhaitait que les propriétaires de passoires thermiques ne puissent pas louer leur bien sur la plateforme Airbnb de location à partir de l’année prochaine.

Airbnb: interdiction de mise en location?

Le ministre délégué au Logement Olivier Klein a annoncé mardi 25 octobre qu’il souhaitait empêcher les propriétaires des logements les plus énergivores, qui seront progressivement interdits à la location classique à partir de janvier 2023, de les louer sur Airbnb. « Il est hors de question que les propriétaires de +passoires thermiques+ se réfugient [sur Airbnb] », a martelé le ministre sur BFM Business.

En vertu de la loi Climat et résilience de 2021, les biens notés F et G en diagnostic de performance énergétique (DPE) seront progressivement interdits à la location à partir de janvier 2023. Cette interdiction ne devait toutefois pas s’appliquer aux biens destinés à la location touristique. « Il faut qu’on travaille pour que ce soit les mêmes règles », a indiqué M. Klein, assurant que le gouvernement « se donnera les moyens pour mettre les garde-fous nécessaires ».

Comment réagissent les professionnels de l’immobilier?

Ce décalage était dénoncé par les professionnels de l’immobilier. Ils craignaient de voir des propriétaires transformer leurs logements en locations touristiques type airbnb de courte durée.

En efffet, les biens à louer se font de plus en plus rares sur toute la France.

Ainsi, selon un sondage auprès de professionnels commandé en septembre dernier par la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim): 6% des propriétaires de passoires thermiques envisageaient ainsi cette solution.

« Depuis des mois, nous alertons sur ce scandale (…) Message entendu par le Ministre. Tant mieux ! « , a réagi le maire adjoint de Paris en charge du logement, Ian Brossat (PCF), sur Twitter.

 Ainsi, acheter un bien dans le neuf vous permet d »éviter ces risques: découvrez les avantages ici.

 

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Tout savoir sur l’audit énergétique obligatoire en Septembre 2022

Tout savoir sur l’audit énergétique obligatoire en Septembre 2022

Tout savoir sur l’audit énergétique obligatoire en Septembre 2022

 

Tout d’abord, nous avons parlé de l’évolution du Diagnostic de Performance Energétique dit DPE, depuis le 1er Juillet 2021. 

Et, les logements dis « passoire thermique », c’est à dire E, F ou G sont dans la ligne de mire du gouvernement. A partir d’Août 2022, si votre logement est déclaré F ou G, vous ne pourrez plus augmenter le loyer.

1ER SEPTEMBRE 2022 : LA RÉALISATION D’UN AUDIT ÉNERGÉTIQUE LORS DE LA VENTE DES MAISONS ÉNERGIVORES

Tout d’abord, à partir du 1er septembre 2022, un audit énergétique devra être joint au dossier de diagnostic technique, lors de la vente de certains immeubles. Cette obligation est issue de la loi du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement et renforcement de la résilience face à ses effets.

Aussi, initialement prévue au 1er janvier, l’obligation d’audit énergétique avant la vente d’une passoire thermique (F ou G sur le DPE) a finalement été repoussée au 1er septembre 2022. Le temps de mieux préparer et structurer la filière en vue de cette mesure majeure.

Enfin, plus complet que le Diagnostic de Performance Energétique (DPE), il propose notamment un parcours de travaux déterminé selon l’état de l’immeuble.

 LES MODALITES DE REALISATION DE L’AUDIT ENERGETIQUE

Pour qui? lorsque sont proposés à la vente :

  • des bâtiments ou parties de bâtiment à usage d’habitation,
  • qui comprennent un seul logement ou comportent plusieurs logements ne relevant pas de la loi de 1965 relative aux copropriétés,
  • et qui appartiennent aux classes D, E, F ou G déterminées par le DPE.
  • Il est communiqué dans le dossier de diagnostic technique.

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Qui réalise l’audit énergétique?

Tout d’abord, un audit énergétique est réalisé par un professionnel répondant à des conditions de qualification définies par le décret n° 2022-780 du 4 mai 2022 relatif à l’audit énergétique.

En outre, le professionnel chargé d’établir l’audit énergétique ne doit avoir aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance vis-à-vis du propriétaire ou du mandataire qui fait appel à lui.

Quel est le contenu de l’audit énergétique?

L’audit énergétique formule notamment des propositions de travaux. Elles doivent être compatibles :

  • avec les servitudes prévues par le code du patrimoine,
  • et, présenter un coût qui n’est pas disproportionné par rapport à la valeur du bien.

En quoi consiste le parcours de travaux ?

Tout d’abord, ces propositions présentent un parcours de travaux cohérent par étapes pour atteindre une rénovation énergétique performante.

Ainsi, la première étape de ce parcours permet au minimum d’atteindre la classe E. Ce parcours de travaux prévoit également les travaux nécessaires pour atteindre la classe B, lorsque les contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales ou le coût des travaux ne font pas obstacle à l’atteinte de ce niveau de performance.

Quelle est la durée de validité de l’audit ?

Enfin, l’audit énergétique a une durée de validité de cinq ans. Jusqu’à la mise en place d’un système de collecte, l’auditeur conserve, en vue de leur transmission ultérieure, l’ensemble des audits qu’il réalise sous la forme de fichiers informatiques standardisés dont les caractéristiques sont fixées par arrêté du ministre chargé de la construction.

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Passoires thermiques: A partir du 25 Août 2022, vous ne pourrez plus augmenter les loyers!

Passoires thermiques: A partir du 25 Août 2022, vous ne pourrez plus augmenter les loyers!

Passoire thermique: A partir du 25 Août 2022, vous ne pourrez plus augmenter les loyers!

 

Tout d’abord, nous avons parlé de l’évolution du Diagnostic de Performance Energétique dit DPE, depuis le 1er Juillet 2021. 

Les logements dis « passoire thermique », c’est à dire E, F ou G sont dans la ligne de mire du gouvernement. A partir d’Août 2022, si votre logement est déclaré F ou G, vous ne pourrez plus augmenter le loyer.

Qu’est ce que le Diagnostic de Performance Energétique?

Tout d’abord, le diagnostic de performance énergétique et l’engagement des gouvernements à diviser par quatre les consommations énergétiques des logements d’ici à 2O50. Ceci, a poussé le législateur à prendre des mesures concrètes.

Donc, le diagnostic de performance énergétique (DPE) a été institué par la loi du 9 décembre 2oo4. Il est obligatoire et doit être annexé à la promesse de vente ou à l’acte définitif depuis le 1er novembre 2o06.

Aussi, il donne des indications sur les consommations électriques et thermiques. Ainsi que, sur les émissions de gaz à effet de serre dont elles sont responsables. Les lettres E, F et G sont dites « passoire thermique ».

De plus, depuis le 1er janvier 2011, il doit figurer dans les annonces des biens mis en vente. Jusque, sur les affichettes figurant dans les vitrines des agents immobiliers.

Lire la suite ici

Passoire thermique : définition

Tout d’abord, une passoire thermique, aussi dite passoire énergétique, est un logement dont l’isolation est considérée comme étant nettement trop faible. Ainsi, ce sont des logements qui vont être particulièrement chauds l’été et froids l’hiver et qui seront difficiles à chauffer.

Ainsi, cela peut être le cas notamment des logements sous les toits dont la toiture n’est pas isolée, de logements aux murs fins et aux simples vitrages, ou de manière générale, tout logement mal isolé (sol, plafond, murs). Afin de déterminer si le logement est considéré comme passoire thermique, il convient de mesurer la consommation énergétique du logement. (ce qui était fait sur l’ancien DPE par l’analyse des factures et qui est maintenant fait en consommation théorique à température intérieure fixe en prenant en compte les caractéristiques du logement). Les passoires thermiques vont avoir une étiquette énergie mal notée (entre E et G).

De plus, nous pouvons, au vu de la loi climat que nous allons détailler, nous imaginer que la notion de passoire thermique est amenée à évoluer dans le temps (demande d’isolation plus importante, importance des matériaux etc…). Les critères d’attribution de l’étiquette énergie seront peut-être amenés à changer avec les évolutions techniques et technologiques.

Sans oublier l’augmentation des prix de l’électricité et du gaz qui vont entrainer une demande locative bien plus forte pour les logements classés dans le podium.

L’obligation pour les propriétaires de maisons énergivores d’effectuer un audit énergétique en cas de vente entrera en vigueur le 1er septembre 2022, a précisé vendredi le ministère du Logement, quelques jours après avoir annoncé son report

Enfin, un dernier point important, l’échéance est désormais fixée. L’audit énergétique obligatoire en cas de vente d’une passoire thermique.

C’est-à-dire une maison classée F ou G en diagnostic de performance énergétique (DPE), devait initialement entrer en vigueur au 1er janvier 2022.

Mais, c’était encore trop tôt pour les diagnostiqueurs, architectes et thermiciens, qui risquaient de ne pas tenir la cadence en début d’année prochaine, avait alerté le Conseil supérieur de la construction et de l’efficacité énergétique (CSCEE).

Enfin, Suite à quoi le gouvernement a finalement décidé de reporter la mesure. Elle sera effective au 1er septembre 2022, vient d’annoncer le ministère du Logement.

 

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Modification du DPE pour le 1er Juillet, ce qu’il faut savoir

Modification du DPE pour le 1er Juillet, ce qu’il faut savoir

Modification du DPE pour le 1er Juillet, ce qu’il faut savoir!

 

Tout d’abord, nous avons parlé de « Passoires thermiques : les logements qui consomment le plus ne pourront bientôt plus être loués » le 26 Janvier.
Aussi, au 1er Juillet 2021, le Diagnostic de Performance Energétique: DPE va évoluer

Qu’est ce que le Diagnostic de Performance Energétique?

Tout d’abord, le diagnostic de performance énergétique et l’engagement des gouvernements à diviser par quatre les consommations énergétiques des logements d’ici à 2O50. Ceci, a poussé le législateur à prendre des mesures concrètes.

Donc, le diagnostic de performance énergétique (DPE) a été institué par la loi du 9 décembre 2oo4. Il est obligatoire et doit être annexé à la promesse de vente ou à l’acte définitif depuis le 1er novembre 2o06.

Aussi, il donne des indications sur les consommations électriques et thermiques. Ainsi que, sur les émissions de gaz à effet de serre dont elles sont responsables.

De plus, depuis le 1er janvier 2011, il doit figurer dans les annonces des biens mis en vente. Jusque, sur les affichettes figurant dans les vitrines des agents immobiliers.

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Les changements au 1er Juillet 2021

– LA DUREE:

Dans un premier temps, par principe, le DPE est valable pour une période de dix ans. Néanmoins, cette durée de validité a été réduite pour les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 de la manière suivante :
 

  • Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont valides que jusqu’au 31 décembre 2022 ;
  • Par contre, les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valides que jusqu’au 31 décembre 2024.

Aussi, pour connaitre l’année de réalisation d’un DPE et donc la nécessité d’en réaliser un nouveau avant les échéances susmentionnées. Vous pouvez consulter sur le site de l’ADEME l’intégralité des DPE réalisés en France métropolitaine.

– LA FORME:

Afin, d’améliorer la lisibilité et la fiabilité du DPE, la réforme a instauré à compter du 1er juillet 2021 plusieurs aménagements de son contenu (article R134-2 du Code de la Construction et de l’Habitation).

En premier lieu, la réforme a opéré une unification de la méthode conventionnelle de calcul de la consommation énergétique pour tous les logements, mettant ainsi fin à la méthode dite « sur facture ».

De plus, pour établir un DPE, le diagnostiqueur devra prendre en considération de manière classique les données en matière de chauffage, refroidissement et production eau chaude sanitaire. Mais, il devra dorénavant intégrer de nouveaux paramètres tels que les consommations énergétiques en matière d’éclairage, de ventilation, l’isolation…

En second lieu, la réforme a souhaité renforcer le caractère informatif du DPE à destination de futurs locataires et acquéreurs. Ainsi, de nouvelles informations devront apparaitre notamment les dépenses théoriques énergétiques, la présence d’une cheminée à foyer ouvert, un indicateur de confort pendant la période estivale, la zone climatique et l’altitude du logement …

Par ailleurs, une information sur l’utilisation des énergies renouvelables et des recommandations sur la maitrise des coûts. Et, les travaux à réaliser pour atteindre une classe énergétique plus performante sont désormais obligatoires.

Aussi, concernant l’existence d’équipement collectif de consommation d’énergie tel que le chauffage, le refroidissement et la production d’eau chaude, le DPE devra comporter une description de ces équipements. Ainsi que; les modalités de répartition de leur consommation. Une information plus générale devra également apparaitre s’agissant de tout autre dispositif collectif de consommation présent dans l’immeuble.

Donc, il résulte du contenu du DPE un classement énergétique du logement. La réforme a instauré une double échelle de référence pour déterminer la catégorie du logement. D’une part, le diagnostiqueur analyse, l’« étiquette énergétique » relative à quantité annuelle d’énergie primaire consommée du logement et d’autre part. La nouvelle « étiquette climatique » du logement relative à la quantité d’émissions de gaz à effet de serre. La plus mauvaise performance, en énergie primaire ou en gaz à effet de serre, définira la classe du logement de A à G.

PUBLICATION DU DPE

De plus, toute annonce relative à une mise en vente ou en location devra, dès le 1er juillet 2021, mentionner obligatoirement l’« étiquette énergétique ». Et, l’ « étiquette climatique» du bien et ce de manière lisible et en couleur. Egalement, elles devront, à compter du 1er janvier 2022, indiquer les dépenses théoriques annuelles autrement dit la facture théorique de consommation énergétique du logement.

Par ailleurs, ces annonces devront indiquer au plus tard au 1er janvier 2028 la mention « Logement à consommation énergétique excessive ». Lorsque, l’ « étiquette énergétique » dépassera un certain seuil d’énergie primaire.

A défaut, la sanction peut être lourde puisque le professionnel s’expose à une amende administrative de 3.000 euros pour une personne physique et 15.000 euros pour une personne morale. (Article L126-33 de Code de la construction et de l’habitation à compter du 1er juillet 2021).

RISQUE POUR LES LOCATAIRE ET PROPRIETAIRE:

Tout d’abord, le DPE n’avait jusqu’à aujourd’hui qu’une valeur informative au profit du locataire ou de l’acheteur potentiel.

De plus, dans la mesure où aucune sanction n’était assortie en cas d’absence ou de DPE erroné. Il était difficile d’obtenir la réparation d’un quelconque préjudice.

La Cour de cassation avait jugé dans un arrêt en date du 21 novembre 2019 que le DPE n’avait qu’une valeur indicative.

En plus, elle en avait déduit que le préjudice subi par les acquéreurs du fait d’une information DPE erronée ne consistait pas dans le versement de dommages et intérêts. Celui était équivalent d’un montant égal au coût des travaux nécessaires pour atteindre la performance énergétique visée au DPE erroné. Mais, seulement dans la réparation de la perte de chance d’avoir pu négocier une réduction du prix de vente en conséquence d’un devis travaux (Cass. civ  3ème 21 novembre 2019 n°18-23251).

Enfin, à compter du 1er juillet 2021, à l’instar des diagnostics électricité, plomb ou amiante, les informations contenues dans le DPE seront désormais opposables au propriétaire et donc contraignantes, à l’exception des recommandations accompagnant le DPE qui conservent valeur informative.

En conséquence, si les futurs locataires et acquéreurs subissent un préjudice, ils disposeront d’une action en responsabilité à l’encontre du vendeur ou du bailleur du fait de l’absence ou de la mention de fausses informations au DPE.

Outre, des dommages et intérêts portant sur le coût des travaux de rénovation énergétique engagés pour améliorer les performances énergétiques du logement. La nullité de l’acte ou la réduction du prix pourront être demandées pour dol notamment au regard des conséquences résultant de l’achat d’un logement qualifié de « passoire thermique ».

Sur le fondement d’un manquement professionnel, une action est également envisageable à l’encontre du diagnostiqueur professionnel et du notaire. Ceci, en cas d’écart significatif entre les performances constatées à l’usage et les évaluations du DPE fourni lors de l’achat ou de la location du bien.

Par ailleurs, l’acquéreur ou le locataire peuvent saisir le service des fraudes de la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) pour déclencher une enquête et voir infliger au propriétaire ou au diagnostiqueur négligent une amende.

Néanmoins, si le bénéfice du nouveau DPE est incontestable pour un futur acquéreur, la question se pose quant à l’opposabilité du DPE par le locataire. Dans la mesure, où l’article L126-29 du Code de la Construction et de l’Habitation dans sa version en vigueur au 1er juillet 2021 (issu de l’ordonnance n°2020-71 du 29 janvier 2020) laisse planner le doute puisque l’article est rédigé comme suit :

« En cas de location de tout ou parti d’un bâtiment, le diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L126-26 est joint à des fins d’information au contrat de location lors de sa conclusion, à l’exception des contrats de bail rural et des contrats de location saisonnière.
Le locataire ne peut se prévaloir à l’encontre du bailleur des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique. […] »

Simple erreur de plume où volonté de maintenir la valeur informative initiale du contenu du DPE, la vigilance reste de mise pour tous les bailleurs avertis.

 

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Relooking du DPE au 1er Juillet 2021: quels changements attendre ?

Relooking du DPE au 1er Juillet 2021: quels changements attendre ?

Relooking du DPE au 1er Juillet 2021: quels changements attendre ?

 

Nous avons parlé de « Passoires thermiques : les logements qui consomment le plus ne pourront bientôt plus être loués » le 26 Janvier.
Aujourd’hui, regardons, un peu plus en détail, les changements du Diagnostic de Performance Energétique: DPE

Qu’est ce que le Diagnostic de Performance Energétique?

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Les changements au 1er Juillet 2021

Dans un premier temps, le nouveau DPE s’appuiera sur une méthode de calcul unifiée pour tous les logements. Et, non plus sur la méthode de calcul « sur facture ».

Celle-ci, sera uniquement fondée sur les caractéristiques physiques du logement comme le bâti, la qualité de l’isolation, le type de fenêtres ou le système de chauffage.

De plus, la nouvelle méthode intègre de nouveaux paramètres qui fourniront une évaluation plus représentative de la performance du bâtiment. (La consommations énergétiques en matière d’éclairage et d’auxiliaires, mise à jour des scenarios météorologiques, prise en compte des équipements les plus récents ou encore calcul thermique amélioré… )

Aussi, l’étiquette du logement (de A à G) sera déterminée en fonction de deux facteurs : la consommation d’énergie primaire et les émissions de gaz à effet de serre. C’est ce « double seuil » qui sera pris en compte pour classer le logement.

Ainsi, ces nouveaux « double-seuils »  retenus dans le cadre de cette refonte du DPE ne modifient pas le nombre global de passoires énergétiques. (celui ci reste à 4,8 millions de logements, soit 17 % des résidences principales).

Au total, 40 % changeront de classe énergétique. Sauf cas exceptionnel, cette évolution sera limitée à une classe au plus.

Plus de lisibilité 

Enfin, le nouveau DPE gagne également en lisibilité. La page de garde proposera une synthèse des informations les plus importantes et conservera l’étiquette traduisant la performance énergétique telle que les Français la connaissent déjà. L’étiquette climat qui détaille les émissions de gaz à effet de serre liées au logement sera affichée en complément.

Afin, de gagner en transparence, l’estimation du montant moyen des factures énergétiques du logement sera mise en avant de manière plus visible et plus simple.

Finalement, ces trois éléments (étiquette énergie, étiquette climat et estimation de la facture) seront par ailleurs d’affichage obligatoire sur les annonces immobilières à compter du 1er janvier 2022 (disposition de la loi Energie Climat de 2019).

 

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