La hausse des taux s’emballe, que faut il faire?

La hausse des taux s’emballe, que faut il faire?

La hausse des taux s’emballe, que faut il faire?

 

La hausse s’accélère de semaine en semaine. Juillet a signé la plus forte augmentation depuis le début de l’année et Octobre continue dans ce cens.

Jusqu’où ira la hausse des taux?

De 2 points de base en janvier et février, l’augmentation s’est accélérée à 10 points en mars, avril et mai, avant d’atteindre 13 points en juin. “Le renforcement de l’inflation et la persistance des tensions sur les marchés financiers depuis le déclenchement de la guerre en Ukraine ont largement contribué à cette évolution”, analyse l’Observatoire.

Cependant, ces hausses demeurent largement inférieures à l’augmentation du coût de la dette française sur 10 ans, indicateur sur lequel se fondent les établissements de crédit pour établir leurs grilles. La raison : les banques s’efforcent de limiter la hausse pour les particuliers. Elles sont notamment contraintes par la faiblesse actuelle de l’usure, soit les taux maximum auxquels elles sont autorisées à prêter. Et ce n’est pas le seul point positif du moment, rappelle Crédit logement : “La totalité des emprunteurs bénéficient de crédits à des taux très largement inférieurs à l’inflation, ce qui ne s’était jamais constaté depuis la fin des années 50.”

Pour contrebalancer la hausse des taux, celle des prix des logements, mais aussi celle de l’apport personnel (+50% par rapport à décembre 2019), les banques consentent des prêts à des durées toujours plus élevées.

Acheter, toujours une bonne idée?

Même si cette hausse des taux impacte de manière soudaine les emprunteurs, l’investissement immobilier garde son statut de valeur refuge. Et ce, pour quatre raisons principales :

  • En période d’inflation, de nombreux placements s’avèrent peu intéressants parce que leur rendement est inférieur à l’inflation. C’est le cas du livret A, du Plan Épargne Logement (PEL) ou de certains contrats d’assurance vie. Investir dans un projet immobilier correspond à un projet de vie aux bénéfices multiples sur le long terme.
  • En ces temps inflationnistes, les loyers sont à même d’augmenter contrairement aux mensualités de remboursement d’un prêt à taux fixe. Emprunter dès maintenant permet donc de se protéger contre d’éventuelles variations des prix des loyers qui augmentent mécaniquement année après année.
  • Investir dès aujourd’hui peut également permettre d’augmenter son pouvoir d’achat à terme. En effet, les salaires progressent au gré de l’inflation, contrairement aux mensualités d’un prêt à taux fixe qui restent identiques au fil des ans.

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Refus de crédit dû au taux d’usure, tout savoir!

Refus de crédit dû au taux d’usure, tout savoir!

Refus de crédit dû au taux d’usure, tout savoir!

 

Le taux d’usure a augmenté légèrement au 1er juillet 2022. Mais  malheureusement pas suffisamment, au vu de la remontée des taux des crédits immobilier. Certains foyers qui voient ainsi leur dossier de prêt refusé.

Qu’est ce que le taux d’usure

Le taux de l’usure correspond au taux maximum légal que les établissements de crédit sont autorisés à pratiquer lorsqu’ils vous accordent un prêt. Fixé à la fin de chaque trimestre pour le trimestre suivant par la Banque de France, le taux de l’usure vise à vous protéger d’éventuels abus.  [Bercy info particulier]

Les taux d’usure permettent de protéger l’emprunteur contre des taux excessifs qui lui seraient proposés par les établissements bancaires. Concrètement, ils intègrent à la fois le taux d’intérêt, l’assurance décès-invalidité, la garantie ainsi que les frais de dossiers et de courtage.

La Banque de France détermine ces taux d’usure à partir des taux effectifs moyens pratiqués par les différents établissements de crédit au cours du trimestre précédent, à qui on ajoute 33 %, soit un tiers.

Il n’est donc pas possible de négocier un taux d’usure, car celui-ci est national. Vous ne pouvez négocier que les taux compris dans le TAEG de votre propre crédit.

Taux d’usure: 45% des dossiers de crédit refusés.

Un sondage réalisé auprès des intermédiaires en crédit suggère que 45% des dossiers d’emprunt immobilier seraient rejetés à cause du taux d’usure fixé par la Banque de France.

Alors que les taux d’intérêt remontent, ce plafond légal serait désormais trop bas, selon ces professionnels, qui alertent sur un possible blocage du marché. L’achat de résidence principale serait majoritaire dans ces demandes de prêt rejetées, et la tranche d’âge des 30-55 ans serait particulièrement touchée.

À combien s’élèvent-ils actuellement ?

Révisés tous les trimestres, les taux d’usure ont très légèrement remonté depuis le 1er octobre 2020. Ils varient en fonction du type de crédit et de leur durée.

Ils s’élèvent, par exemple, à 2,52 % pour les prêts fixes d’une durée comprise entre 10 et 20 ans et à 2,68 % pour des prêts fixes de 20 ans et plus. Cette légère hausse permet à certains emprunteurs solvables d’être à nouveau éligibles au prêt immobilier.

Au 1er avril 2022, le seuil d’usure est de 2,43 % pour les crédits d’une durée de 10 à 20 ans. Pour ceux de 20 ans et plus, il redescend à 2,40 %. Pour les crédits à taux variables, cela s’élève à 2,32 % et les prêts relais ne doivent pas dépasser 2,82 %.

Nous espérons une remontée du taux d’usure pour le mois de Septembre, permettant de déloquer de nombreux dossiers de crédit.

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Tout savoir sur les assurances du prêt

Tout savoir sur les assurances du prêt

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Premièrement, une assurance de prêt immobilier (ou assurancecrédit immobilier) est une garantie financière. L’établissement de crédit exige en pratique à son emprunteur pour lui accorder un prêt immobilier.

En effet, en accordant un prêt la banque prend le risque de ne pas se faire totalement ou partiellement rembourser. Du fait de la plus ou moins forte probabilité d’insolvabilité de l’emprunteur.

C’est pourquoi, elle oblige l’emprunteur à la souscription d’une assurance qui lui garantit le remboursement du capital prêté non remboursé. La banque sera de cette façon indemnisée.

De plus, cette assurance protège également l’emprunteur et éventuellement sa famille puisqu’en cas d’insolvabilité. Cette même assurance remboursera (totalement ou en partie) les mensualités pour ne pas «perdre le bien»en cours de financement.

Aussi, légalement parlant, l’assurance de prêt n’est pas obligatoire. La loi n’impose rien mais en pratique, aucune banque n’accordera (presque) jamais de prêt immobilier sans une assurance.

Enfin, la banque a une obligation d’information envers son futur emprunteur lorsqu’il souscrit une assurance pour un prêt immobilier. En effet, elle devra lui remettre une fiche standardisée d’information (FSI) laquelle comprenant:

  • Les garanties minimales exigées par la banque.
  • Toutes les garanties proposées par l’assurance de la banque.
  • Le coût détaillé dela compagnie d’assurance de la banque.
  • La possibilité donnée à l’emprunteur d’opter pour une autre assuranceque celle de la banque.

Les différents types de garanties

Les garanties obligatoires

1. La garantie décès: En cas de décès de l’emprunteur, l’assurance rembourse à la banque la totalité du capital non remboursé à hauteur de la quotité assurée. Cette garantie minimale est obligatoirement incluse dans le contrat d’assurancecrédit.
Ainsi, dans la plupart des contrats, la garantie décès ne s’appliquera pas quand l’emprunteur s’est suicidé au cours de la première année d’assurance. (sauf si financement résidence principale) Ou encore lorsque l’emprunteur décède entre 70 à 85 ans selon les contrats.
2. La garantie «perte totale et irréversible de l’autonomie» dite PTIA: Cette garantie assure l’emprunteur contre une invalidité absolue et définitive. Elle s’applique lorsque l’emprunteur ne peut plus effectuer les actes du quotidien seul. Et, doit recourir à une tierce personne et qu’il ne peut plus exercer d’activité rémunératrice. L’assurance rembourse dans ce caslà la totalité du capital restant dans la limite de la quotité assurée.
En effet, cette garantie est obligatoirement incluse dans le contrat d’assurancecrédit.

Les garanties quasi-obligatoires

Tout d’abord, ces garanties ne sont obligatoires que lors d’un prêt demandé pour l’achat d’un bien au titre de la résidence principale de l’emprunteur. Dans les autres cas, elles sont tout de même fortement conseillées pour un emprunt immobilier et peuvent être «exigées». Ceci, selon les banques et le profil de l’emprunteur.

La garantie d’invalidité permanente totale dite IPT et la garantie d’invalidité permanente partielle dite IPP

Tout d’abord, pour être mises en œuvre, les garanties d’IPT et d’IPP dépendent d’un taux d’invalidité qui sert à fixer le montant que l’assurance devra rembourser.
-IPT: Lorsque le taux d’invalidité de l’emprunteur est supérieur à 66% celuici est considéré comme en invalidité totale.
En effet, il se retrouverait dans l’impossibilité physique ou morale d’exercer une activité rémunératrice. De façon totale et permanente (donc présumé définitive).
Aussi, à hauteur de ce taux, l’assurance remboursera la totalité du capital restant dû dans la limite de la quotité assurée. Soit au fur et à mesure des mensualités soit d’un seul coup. La première solution étant plus avantageuse pour la banque, la seconde pour l’emprunteur.
-IPP: Lorsque, le taux d’invalidité de l’emprunteur est compris entre 33% et 66%, celui-ci est considéré comme en invalidité partielle.
Aussi, l’emprunteur serait dans une situation délicate dans laquelle il est susceptible de perdre son emploi. Tout en gardant la possibilité d’en exercer un autre adapté à son état mais moins rémunérateur.
Enfin, à hauteur de ce taux, la banque ne remboursera qu’une partie du capital restant dû dans la limite de la quotité assurée. Cette partie sera calculée en fonction des revenus de l’emprunteur qu’il continue de percevoir.

Enfin, la garantie d’incapacité temporaire totale de travail dite ITT.

Cette garantie s’applique lorsque l’emprunteur se retrouve dans l’impossibilité totale d’exercer son activité professionnelle. Mais seulement pendant un certain temps.
À partir, du moment où l’emprunteur peut à nouveau exercer une activité professionnelle rémunératrice même partiellement. Donc, la garantie ne s’applique plus. L’incapacité de travail ne peut excéder 1095 jours d’arrêt soit 3 ans à défaut l’emprunteur passerait en invalidité permanente totale après avis d’un médecin.
Aussi, l’assurance prendra en charge dans ce cas soit la totalité du capital restant dû dans la limite de la quotité assurée. Ceci, dans le cadre d’un remboursement forfaitaire. Soit la différence entre le salaire perçu en situation normale et celui dans le cadre de l’arrêt maladie lorsque le remboursement est indemnitaire.
Néanmoins, cette prise en charge n’interviendra qu’à la fin d’une période de franchise dont la durée varie de 30 à 90 jours. (le plus souvent). Voire 180 jours selon les types de professions. Durant cette période, l’assurance ne remboursera rien dans la mesure où les salaires continuent d’être versés même en arrêt maladie.

Garantie facultative

Enfin, la garantie de perte d’emploi: Cette garantie est facultative et ne peut être demandée que par des salariés. Ceux-ci sont en CDI âgés de plus de 25 ans et de moins de 55 ans. Et, employés depuis plus de 6 mois (ou 1 an) au moins par le même employeur.
Auss, elle s’applique quand l’emprunteur perd son emploi. L’assurance prendra en charge le paiement d’une partie du capital non remboursé seulement à certaines conditions.
En effet, l’emprunteur doit être inscrit au Pôle Emploi et doit recevoir les allocations de retour à l’emploi. C’est une garantie coûteuse dans la mesureoù elle double le prix de l’assurance. Et, n’est proposée par les banques que lorsque le contrat de travail est très récent. Elle ne sera acquise qu’à l’issue d’un délai de carence (le plus souvent, environ une année) et avec une durée limite d’indemnisation par période de chômage généralement de 6 mois.

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Tout savoir sur les garanties du crédit immobilier: privilège immobilier

Tout savoir sur les garanties du crédit immobilier: privilège immobilier

 Tout savoir sur les garanties du crédit immobilier: Privilège immobilier

 

Premièrement, les garanties du crédit immobilier, protègent les prêteurs contre le risque de défaillance des emprunteurs, dont le privilège immobilier.  Le privilège du prêteur de deniers est, avec l’hypothèque conventionnelle et le cautionnement, une des garanties qu’un prêteur peut réclamer pour accorder un crédit immobilier.

Ainsi, c’est une sûreté immobilière légale, portant sur un bien existant sous forme d’acte notarié enregistré au service de publicité foncière. Le privilège de prêteur de deniers peut être mis en œuvre lors du financement intégral du bien immobilier par un organisme financier.

Aussi, il est prioritaire sur toutes les autres inscriptions, même une hypothèque. Ce privilège permet au prêteur d’être prioritaire sur les garanties prises sur le bien immobilier : si le bien immobilier doit être saisi et vendu, le prêteur titulaire de ce privilège immobilier peut être indemnisé en priorité.

Pour que le privilège soit effectif, les 3 conditions suivantes doivent être réunies :

  • Les actes de vente et d’emprunt doivent être établis par un notaire
  • L’acte d’emprunt doit mentionner que la somme empruntée est destinée à l’acquisition de l’immeuble
  • L’acte de vente doit mentionner que le paiement a été réalisé à l’aide du prêt

De plus, ce privilège ne peut être utilisé que lorsque le prêt va servir à payer le prix d’achat d’un logement déjà construit ou d’un terrain. Il ne peut donc pas servir à garantir la partie du prêt qui finance la construction de la maison.

Il doit être publié au service de publicité foncière dont dépend l’immeuble (ex-conservation des hypothèques) dans les 2 mois suivant la vente.

Enfin, son coût est inférieur à celui de l’hypothèque.

Découvrez les autres garanties dans nos prochain article.

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Les Nouvelles Régles D’emprunt En 2022 Pour Acheter Dans L’immobilier

Les Nouvelles Régles D’emprunt En 2022 Pour Acheter Dans L’immobilier

Les Nouvelles Régles D’emprunt En 2022 Pour Acheter Dans L’immobilier

 

Emprunt: le Haut comité pour la stabilité financière (HCSF) a émis des préconisations envers les banques en janvier 2021, concernant l’octroi des crédits immobiliers. Ces préconisations deviennent la norme au 1er janvier 2022

 

Emprunt: éviter les endettements excessifs

  • le taux d’effort des emprunteurs ne peut excéder 35% (assurance emprunteur comprise ) ;
  • la durée de crédit ne peut excéder 25 ans, avec une tolérance maximale de 2 ans qui peuvent s’ajouter en cas de différé d’amortissement pour les crédits destinés à financer l’acquisition ou la construction d’un logement neuf (VEFA et CCMI) et ceux de l’acquisition d’un logement ancien avec travaux représentant au moins 25% du coût total de l’opération.

A noter : les établissements financiers peuvent déroger à ces contraintes d’emprunt, mais seulement concernant 20 % de la production de nouveaux crédits. Il n’est donc pas totalement interdit d’emprunter sur plus de 25 ans ou avec un taux d’effort supérieur à 35%, mais le prêteur devra le justifier dans le cadre d’une politique écrite.

Ces nouvelles obligations ne concernent pas les prêts relais, les crédits faisant l’objet d’une renégociation, ceux consentis pour le remboursement anticipé d’un crédit souscrit auprès d’un autre établissement de crédit, ni ceux résultant d’un regroupement de crédits.

 

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