Vous envisagez d’acheter, d’investir ou simplement de comprendre où va votre patrimoine ?
Les dernières données révèlent un marché en convalescence, mais avec des réalités radicalement différentes selon les régions, les types de biens et les profils d’acquéreurs.
Décryptons les dynamiques clés pour anticiper les opportunités et les risques.
Évolution des prix immobilier 2025 sur l’ancien : une reprise timide mais réelle
Le segment de l’ancien a souffert d’un recul l’an dernier, mais en avril 2025, on observe enfin un redressement des valeurs.
Après des mois de tâtonnements, les tendances se confirment et la confiance revient graduellement.
Au 30 avril 2025, l’ensemble du marché ancien affiche une hausse de 1,2 % par rapport à avril 2024. Cette progression reste modeste, mais elle indique que le pire est derrière nous.
Pour aller plus loin : l’accession à la propriété bénéficie d’un contexte plus favorable grâce à des frais de notaire réduits dans certaines villes.
En détail, les maisons individuelles enregistrent une progression de +2,0 % sur un an, et de +2,4 % sur les trois derniers mois.
Les appartements, plus sensibles aux contraintes de copropriété, restent en légère hausse avec +0,6 % sur un an et +0,4 % sur trois mois.
Astuce d’expert : pour un projet de rénovation, dénichez un appartement à retaper dans une rue montante – les petites opérations de rénovation vous permettent souvent de capturer toute la plus-value.
Prix immobilier 2025 : les villes qui tirent leur épingle du jeu
Certaines communes se détachent du lot et offrent des progressions spectaculaires.
Si le contexte national reste contrasté, c’est dans les villes de taille moyenne que les plus belles surprises apparaissent.
Pour les villes de plus de 40 000 habitants, 66 % des communes voient leur cours augmenter, contre seulement 29 % un an plus tôt. Des métropoles comme Annecy, Lille ou Marseille enregistrent près de 60 % de hausses sur les prix des appartements anciens.
En Île-de-France, le phénomène est plus modéré, avec 37 % de villes en hausse, notamment dans des secteurs plus abordables (Cergy, Sevran).
Un de mes clients, investisseur à distance, a parié sur un immeuble à Sevran.
En moins de six mois, il a pu augmenter son loyer de 8 %, tout en bénéficiant de garanties constructeurs et de la garantie biennale pour sécuriser son acquisition.
Immobilier neuf exonération : stabilité et ajustements dans le neuf
Le marché immobilier neuf joue un rôle clé pour les investisseurs soucieux de performance énergétique et de garanties.
En 2025, les promoteurs immobiliers confrontent deux réalités : maisons neuves en progression et appartements en léger retrait.
Depuis janvier 2025, les maisons neuves évoluent de +2,6 % sur trois mois, tout en restant stables sur un an. À l’inverse, les appartements neufs accusent une baisse de –1,5 % sur un an et de –0,8 % sur trois mois.
Les avantages de l’immobilier neuf sont nombreux : exonération partielle de TVA grâce à l’immobilier neuf exonération, frais de notaire réduits, performances énergétiques supérieures, et absence de travaux pendant la période de garantie.
Pour approfondir, découvrez notre dossier sur les avantages de l’immobilier neuf en 2025.
Disparités régionales : Grand Paris, provinces et littoral
Le prix de l’immobilier varie considérablement selon la région, et comprendre ces écarts est crucial pour un investisseur stratégique.
Dans l’ancien, le ratio des prix au m² entre le Grand Paris et le Grand Nancy/Rouen atteint 2,8 :1, alors qu’il est de 2,1 :1 avec Nice et 1,6 :1 avec Lyon, Montpellier, Strasbourg ou Toulouse.
Pour les maisons anciennes, le différentiel est encore plus marqué : on trouve des écarts de 2 :1 entre Brest et Paris, et un écart d’environ 20 % entre Bordeaux, Lyon ou Marseille et la capitale.
Story : un investisseur a scanné le marché des maisons mitoyennes en Normandie et a obtenu un rendement net de 6 % grâce à l’effet de levier du crédit et à la taxe foncière avantageuse.
Rebond des transactions : le marché redémarre
Après un recul brutal, les chiffres de la transaction repartent à la hausse, signe encourageant qu’on entre dans une nouvelle phase du cycle immobilier.
Au premier quadrimestre 2025, les ventes de logements anciens progressent de +9,6 % par rapport à la même période de 2024, alors qu’elles reculaient de 19,3 % un an plus tôt.
Sur trois mois glissants, la hausse est de +12,3 % en France entière, +11,9 % en province et +13,2 % en Île-de-France.
Pour un investisseur ayant opté pour un appartement cosy à Nantes, ce rebond se traduit par une augmentation de loyer de 5 % en un trimestre.
Points clés des indices Notaires–Insee
Les indices du premier trimestre 2025 mettent en évidence des différences de dynamique entre la province et la capitale.
- Prix totaux : +0,5 % en un an, porté par la province (+0,7 %), tandis que l’Île-de-France reste en léger recul (– 0,3 %), avant de regagner 0,9 % entre T4 2024 et T1 2025.
- Appartements anciens : +0,7 % en un an (province +1,1 %, Paris +0,4 %, Î-d-F +0,1 %).
- Maisons anciennes : +0,3 % en un an (province +0,5 %, Î-d-F – 1,1 %).
Ces chiffres sont essentiels pour calibrer votre stratégie d’investissement, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou d’un projet de résidence secondaire.
Financement : taux d’intérêt, taux d’usure et astuces pour négocier
Le contexte de financement est plus clément : en 18 mois, les taux d’intérêt sont passés de 4,2 % à un peu plus de 3 %, ce qui a stimulé la demande. Néanmoins, le taux d’usure, plafond légal des prêts, reste un critère à surveiller.
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Gérer et optimiser votre projet : entre frais et garanties
Acheter n’est que la première étape. Pour maximiser votre rendement locatif et sécuriser votre opération :
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La taxe foncière peut varier de plus de 50 % selon la commune. Informez-vous en amont.
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Les travaux de rénovation lourde donnent accès à une TVA réduite à 5,5 % et ouvrent droit à des subventions locales ou nationales.
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La garantie biennale couvre les malfaçons pendant deux ans, un filet de sécurité indispensable.
En combinant ces leviers, un investisseur peut optimiser le TRI de son immeuble ou de son parc d’appartements.
Prix immobilier 2025 : où investir demain ?
Le choix du lieu reste déterminant selon votre profil : rendement locatif, résidence principale à valoriser ou résidence secondaire pour vos séjours.
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Le Sud de la France attire de nouveaux propriétaires grâce à son cadre de vie et à la montée en gamme du littoral.
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L’Ouest charme les nouveaux résidents avec ses villes moyennes dynamiques.
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Certains marchés de néo-ruraux offrent des maisons mitoyennes à prix doux, idéales pour un investissement à distance.
Pour approfondir votre étude sur Paris, consultez nos dernières données sur le prix de l’immobilier 2025 dans le 15ᵉ arrondissement.
FAQ
Faut-il craindre une bulle immobilière ? Non, la progression reste modérée et soutenue par des fondamentaux solides (taux attractifs, pénurie de logements, incitations fiscales).
Neuf vs ancien : quel choix pour un investisseur ? L’ancien offre un meilleur rendement brut, mais le neuf séduit par ses garanties (décennale, biennale) et ses avantages fiscaux.
Crédit immobilier : comment éviter le taux d’usure ? Anticipez le montant emprunté, choisissez une durée adaptée et négociez votre taux d’intérêt avant toute signature.
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