La fiscalité des plus-values en LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) a longtemps offert un avantage par rapport à la location nue.
Jusqu’à maintenant, les amortissements pratiqués sur les biens loués n’avaient pas d’impact sur le calcul des plus-values, qui relevait du régime des particuliers.
Cependant, l’article 24 de la loi de finances 2024 introduit une nouvelle donne :
🌟 Les amortissements utilisés sont désormais réintégrés dans le prix d’acquisition lors du calcul de la plus-value taxable.
Exemple d’application :
- Un bien acheté 50 est amorti de 20 sur plusieurs années.
- Revendu 100, la plus-value était calculée avant réforme comme suit : 100 – 50 = 50.
- Après réforme : 100 – (50 – 20) = 70. On observe donc 20 de plus-value imposable supplémentaire.
🖋️ À noter : seuls les amortissements réellement déduits sont concernés, contrairement aux amortissements non utilisés ou aux travaux d’amélioration ou d’agrandissement.
Malgré cette évolution fiscale, le statut LMNP conserve son attractivité sur le long terme. En effet, sur une durée de 20 à 30 ans, les économies générées grâce aux revenus locatifs compensent largement la taxation renforcée à la revente.
Obligations et spécificités du régime LMNP en 2025
Le LMNP implique des obligations claires :
- Signature d’un contrat adapté accompagné de mobilier (pour la liste des meubles obligatoires se référer au site du gouvernement )
- Immatriculation obligatoire.
Deux choix fiscaux se présentent :
1️⃣ Micro-BIC : Abattement forfaitaire (50 % pour une location d’habitation meublée, 30 % pour une location saisonnière).
2️⃣ Régime réel : Permet la déduction de charges, incluant l’amortissement, avec engagement sur une durée de 3 ans minimum.
Différences entre LMNP et LMP
Statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) Pour bénéficier du régime fiscal LMNP, il faut respecter les deux plafonds suivants :
-
Un revenu annuel issu de la location meublée ne dépassant pas 23 000 €.
-
Ces revenus ne doivent pas représenter plus de 50 % des revenus totaux du foyer fiscal.
Si l’un de ces plafonds est dépassé, le statut bascule automatiquement vers celui de LMP (Loueur en Meublé Professionnel). Avec le LMNP, vous avez le choix entre deux régimes fiscaux : régime réel ou micro-BIC.
Statut LMP (Loueur en Meublé Professionnel) Pour relever de ce statut, vos revenus locatifs doivent remplir ces deux conditions :
-
Être supérieurs à 23 000 € par an.
-
Représenter plus de 50 % des revenus de votre foyer fiscal.
Avec le statut LMP, vous êtes obligatoirement soumis au régime réel, sans possibilité d’opter pour le micro-BIC. Depuis 2018, il n’est plus nécessaire d’être inscrit au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés) pour obtenir ce statut.
Enfin, si vos revenus locatifs excèdent 23 000 € mais représentent moins de 50 % des revenus totaux, vous pouvez conserver le statut LMNP.
LMNP vs LMP
Voici un tableau comparatif des deux statuts, mis à jour pour 2025 :
| Critères | LMNP | LMP |
| Report des déficits | 10 ans sur revenus LMNP | Imputation sur revenus globaux |
| Plus-value à la revente | Régime des particuliers | Régime des professionnels |
| Cotisations sociales | Non (sauf location saisonnière > 23 000 €) | Oui, affiliation régime indépendants |
| IFI | Imposable | Exonération possible sous conditions |
🔔 Attention pour les expatriés : Les revenus imposés en France peuvent automatiquement placer un non-résident en LMP, ce qui entraîne des conséquences fiscales importantes.
Fiscalité des non-résidents pour 2025
Imposition sur revenus locatifs :
- Taux fixe de 20 % ou 30 %.
Prélèvements sociaux :
- 7,5 % (résidents UE/EEE/Suisse).
- 17,2 % (autres pays).
Nouveautés pour la location saisonnière :
- 🚫 Interdiction de louer des logements classés F et G en zones réglementées.
- 🏛️ Immatriculation obligatoire auprès de la mairie.
- 📜 Mention des autorisations dans les règlements de copropriété.
Au-delà de 23 000 € de revenus locatifs annuels : cotisations sociales applicables pour les résidents fiscaux français et basculement fréquent des non-résidents vers le LMP.
La TVA et le meublé en 2025
Les locations meublées sont exonérées de TVA sauf si 3 des 4 services para-hôteliers sont proposés :
- Réception des clients.
- Petit-déjeuner.
- Nettoyage régulier.
- Fourniture de linge de maison.
Exemple pratique : le seuil de basculement LMNP à LMP (23 000 €) inclut la TVA sur les loyers bruts encaissés.
Les points d’attention en 2025
Vérifiez toujours :
- Les prix du m² dans la rue exacte.
- Les charges prévisionnelles (eau, chauffage, ascenseur).
- La durée des travaux alentour (un métro en construction = nuisances).
Conclusion : LMNP, toujours un bon choix ?
✔️ Les expatriés doivent bien comprendre le statut LMP pour anticiper les impacts.
✔️ Les nouvelles réglementations imposent une planification rigoureuse, notamment pour la location saisonnière.
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