Vous envisagez un achat immobilier ou des travaux de rénovation ?
Les dons d’argent de votre famille peuvent désormais vous faire économiser jusqu’à 45% de taxes.
Je vous explique comment exploiter cette opportunité – et les pièges à éviter pour ne pas tout gâcher.
Les dons d’argent familiaux : comment cumuler jusqu’à 300 000 € exonérés
Le gouvernement vient de lancer une bombe fiscale :
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100 000 € maximum par donneur (parents, grands-parents, oncles/tantes sans descendance)
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300 000 € maximum au total pour votre projet
Exemple concret : Votre tante célibataire + vos deux grands-parents = 300k€ nets. Zéro euro pour l’État.
Mais attention aux détails à prendre en compte :
→ Les fonds doivent être utilisés sous 6 mois (preuve obligatoire)
→ Résidence principale ou location à un tiers excluant votre foyer fiscal pendant 5 ans
→ Interdiction formelle de détournement vers une résidence secondaire ou location en court séjour.
3 erreurs qui annulent l’exonération sur les dons d’argent
- Oublier le calendrier : Un don reçu le 1er janvier 2026 impose une utilisation avant le 30 juin 2026
- Négliger la traçabilité : Les virements bancaires sont rois. Les espèces = risque de rejet fiscal
- Choisir le mauvais type de logement : Les appartements neufs en VEFA sont safe. Les maisons mitoyennes à rénover nécessitent une validation ANRU
La technique pro pour multiplier les dons d’argent
- Le sandwich générationnel : Parents (100k€) + Grands-parents (100k€) + Oncle sans enfants (100k€) = 300k€
- La cascade inversée : Grands-parents → Parents → Vous (légal si déclaré)
- Le mix fiscal : Combinez avec un investissement LMNP pour réduire votre Impôts sur le revenu!
Cas réel : Marc, 28 ans, a acheté un studio à Lyon (prix moyen ici) avec 150k€ de dons d’argent. Résultat ? 22 500 € d’économies fiscales + 7% de rendement locatif.
5 questions cash sur les dons d’argent (réponses crues)
Q : Les dons d’argent en espèces sont-ils acceptés ?
→ Oui, mais sous plafond (1 500 € par donateur). Préférez le virement pour éviter les soupçons.
Q : Puis-je acheter un logement ancien avec ces fonds ?
→ Oui, à condition d’y habiter ou de le louer 5 ans. Comparez neuf vs ancien
Q : Que se passe-t-il si je vends avant 5 ans ?
→ Amendes + régularisation fiscale. Autre option d’investissement la nue propriété pour les projets avec réduction de prix.
Q : Mon frère peut-il me « prêter » 100k€ en donation déguisée ?
→ Danger ! Le fisc vérifie les mouvements entre frères/sœurs. Utilisez le contrat de donation notarié
Q : Comment optimiser avec ma taxe foncière ?
→ Les travaux écolos financés par les dons d’argent donnent droit à des déductions supplémentaires
Le piège des promoteurs immobiliers
Les prix du neuf (Bordeaux +12% en 2024) risquent de grignoter votre avantage fiscal. A prendre en compte dans le neuf :
- Négociez des frais de notaire réduits via des programmes en zone tendue!
- Exigez une garantie de parfait achèvement contre les malfaçons!
- Cherchez un bien dont la livraison va avoir lieu bientôt, pour pouvoir y habiter ou le louer rapidement.
Checklist ultime pour les dons d’argent réussis
☑️ Acte notarié daté entre le 15/02/2025 et 31/12/2026
☑️ Relevé bancaire prouvant l’origine des fonds
☑️ Devis signé pour travaux éligibles à MaPrimeRénov’
☑️ Engagement écrit sur l’occupation du logement
☑️ Clause de pénalités en cas de rupture des 5 ans
Le coup de génie : Utilisez les dons d’argent comme apport pour un crédit immobilier à taux fixe.
Exemple : 300k€ de dons + 200k€ de prêt = palazzo à Nice sans pression de remboursement.
Dernière alerte : Ce dispositif temporaire pourrait être victime de son succès. Les notaires alertent déjà sur les délais d’attente.
Ne traînez pas – les meilleurs projets se réservent maintenant.
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