Prix de l’immobilier ville par ville: Marseille à 3 340 euros

by Sebastien SALIN | Tuesday, September 6, 2022 | ACTUALITÉS, L'EXPERTISE

Prix de l’immobilier ville par ville: Marseille à 3 340 euros!

Prix m² à Marseille avec une moyenne de 3 340 euros:

Marseille, seconde ville de France, demeure l’une des destinations les plus prisées du marché immobilier. Bercée par la Méditerranée, avec son cadre de vie, ses calanques et ses spécialités la cité phocéenne fait toujours autant rêver ! Marseille est aussi une métropole économique performante loin des clichés. Avec un marché immobilier encore tout à fait abordable, Marseille regorge d’atouts immobiliers à découvrir.

Marseille en 4 chiffres clés :

Nombre habitants : 852. 516 habitants
Superficie de la ville : 240,6 km²
Rang : 2e ville de France par sa population
Densité de la population : 3,609 habitants au km²

Quel est l’état du marché immobilier à Marseille ?

Le marché immobilier marseillais est un marché dynamique qui attire toujours plus d’acquéreurs. À 3 h 30 de Paris en TGV, avec un aéroport (Aéroport de Marseille-Provence) efficace, Marseille n’en finit pas de séduire. Elle accueille chaque année de nouveaux habitants. Sa vitalité économique, son rayonnement culturel et son offre de transports très développée en font un pôle de vie très attractif.

La particularité de la cité phocéenne demeure dans sa diversité. Selon les quartiers, l’environnement est très hétéroclite. Des programmes neufs et ultra modernes, côtoient de l’haussmannien parfois dans son jus, des demeures à faire rêver cohabitent avec de petites maisons de pêcheurs traditionnelles. Le bâti reste globalement assez ancien dans la cité.

Le marché dispose d’une offre essentiellement composée d’appartements et les maisons demeurent des biens extrêmement rares. Ce qui explique leur prix. Par ailleurs, Marseille est une ville de résidences principales à plus de 90 %.

Quel est le prix moyen au m2 à Marseille ?

Le prix moyen au m2 à Marseille reste très abordable, en particulier dans l’ancien, surtout quand on sait qu’on se trouve dans la seconde ville de France. Le prix moyen pour un appartement est de 3.280 €/m2. Côté maison, vous trouverez rarement en dessous de 5.000 €/m2. Il faut cependant noter une variation importante selon les quartiers. Des disparités qui vont jouer sur les prix du marché, avec des variations du simple au triple.

Néanmoins, on peut retenir que la ville est coupée en trois grandes zones :

les quartiers nord avec un prix au m² souvent en dessous de 1.000 €/m2
le toujours recherché 8e arrondissement dans les quartiers sud avec un prix moyen aux alentours de 4.000 €/m2
le cœur de ville avec des prix avoisinant les 3.000 €/m2

Quels projets ont valorisé le marché immobilier de Marseille ?

Marseille, a vu son attractivité augmentée en 2013 en devenant Capitale Européenne de la Culture. La création du Mucem, la réhabilitation du Vieux-Port, la rénovation de l’ensemble de son patrimoine culturel et les nombreuses manifestations ont boosté de manière considérable sa réputation. La ville est devenue très séduisante.

L’arrivée du nouveau réseau de tramways en 2007, l’ouverture de l’autoroute de contournement en 2019 ont commencé à régler, en partie, la problématique de circulation en permettant la réhabilitation des ex grands axes de circulation, le Jarret, le cours Lieutaud.

L’offre commerciale s’est enrichie avec les nouveaux centres commerciaux des Terrasses du Port et du Prado.

Enfin et c’est moins connu, Marseille est aussi capitale européenne de high-tech. C’est un « hub » mondial côté connectivité. La ville est équipée de câbles sous-marins assurant le transport de datas vers tous les continents. Cela a entraîné l’implantation d’immenses data centers, comme celui de Google en 2019, en réaménageant l’ancienne base de sous-marins datant de la dernière guerre mondiale. Ces perspectives favorisent l’arrivée de jeunes cadres en quête d’un environnement dynamique et bien sûr de logements.

Et demain, quel avenir pour le marché immobilier de la ville ?

Marseille est une ville d’avenir ! Grâce à son climat, sa façade maritime, ses calanques et ses parcs naturels laissent apercevoir un potentiel de développement encore important. Il sera favorisé par :

L’accroissement de l’extension de ligne de tram Capitaine Gèze au nord et Le Redon au Sud.
L’extension du quartier d’affaires de la Joliette vers le « délaissé » 3e arrondissement. À terme, cela va favoriser les investissements dans ce quartier.
La réhabilitation du quartier de Noailles et de la Canebière, à quelques mètres du Vieux-Port. Ce sont des chantiers à surveiller qui vont offrir la possibilité de vivre dans un environnement exceptionnel à un prix abordable.

Et Marseille vous donne rendez-vous en 2024 avec Marseille Jeux Olympiques, qui va accueillir toutes les épreuves de voile qui se dérouleront dans la rade.

Alors n’hésitez plus et foncer pour trouver votre perle rare à Marseille !

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Pénurie de logements, un avantage pour les investisseurs

by Sebastien SALIN | Tuesday, September 6, 2022 | ACTUALITÉS, L'EXPERTISE

Pénurie de logements, un avantage pour les investisseurs!

Il y a deux ans seulement, le marché de la location en France donnait un bien sur trois proposé à louer. Aujourd’hui, Bien’Ici fait état d’un bien sur quatre en location. En un an, soit entre 2021 et 2022, l’offre de logements à louer a diminué de 13% selon l’acteur majeur du secteur.

Pénurie un marché au niveau historiquement faible:

Le marché de la location de logement est au bord de la pénurie en cette rentrée. La part des biens à louer atteint en effet un niveau historiquement faible. Selon des chiffres du site Bien’ici auquel nous avons eu accès en exclusivité, seulement 27% des annonces portent sur des logements à louer (contre 73% qui concernent des biens à la vente).

Un ratio qui s’est contracté de 10 points par rapport au même indicateur, mesuré à la même période de l’année, avant la crise sanitaire. Avec la pandémie et les confinements successifs, l’appétence pour l’achat immobilier s’est en effet renforcée, favorisée par des conditions d’emprunt historiquement favorables, avant qu’elles ne se dégradent récemment.

Pourquoi le marché locatif affiche une telle tension ces dernières semaines ?

L’un des éléments de réponse se trouve du côté de la nouvelle législation sur les passoires thermiques. Vous avez très certainement entendu parler de cette impossibilité progressive pour les propriétaires de mettre un logement mal classé au DPE en location. Entrainant en partie cette pénurie de biens.

Bien’Ici révèle que l’an passé, en avril 2021 précisément, les studios et T1 classés F ou G au Diagnostic de Performance Énergétique étaient très présents sur le marché locatif avec un ratio de 83,2% pour la location et de 16,8% pour la vente. Mais la tendance a évolué à vitesse grand V. À l’heure où nous écrivons ces quelques lignes, ces pourcentages sont respectivement passés à 61% et 39%. Nombreux sont les propriétaires de passoires énergétiques qui souhaitent se débarrasser de leur bien faute de moyens ou d’envie de les faire évoluer vers une meilleure note au DPE. Les travaux de rénovation énergétique ne font pour le moment pas recette auprès des investisseurs.

Un marché de la location écrasé, en pleine pénurie dans certaines régions

A tel point que dans certaines régions, le marché de la transaction écrase complétement celui de la location.

En Bretagne, PACA et Pays de la Loire, il faut compter désormais huit biens à vendre pour seulement deux à louer. Même en Ile-de-France, un marché particulièrement tendu, il n’a jamais été aussi difficile de trouver un logement à la location avec moins de 27% d’annonces de biens à louer en cette rentrée. Dans toutes les régions de France, le marché de la vente est nettement majoritaire. La seule région où la part du locatif dépasse les 30% d’annonces est la région Grand-Est, où elle représente 32% des offres de logements.

Lorsque l’on regarde le nombre d’annonces en volume, les tendances ne sont pas plus rassurantes. En effet, on pourrait penser que le nombre global d’offres de logement, location et vente confondues, a augmenté. Ce qui pourrait expliquer la hausse des annonces de biens à vendre. Mais ce n’est pas le cas. Bien’ici note même une baisse de l’offre de logements à louer, en volume, de 9% par rapport à l’an dernier, une pénurie rare.

Quelles évolutions est à prévoir pour les loyers ?

Si en théorie les loyers pourraient être amenés à exploser, le plafonnement et l’encadrement des loyers sont là pour obliger le marché à rester raisonnable. Une hausse risque donc d’être mécaniquement enregistrée mais pas d’explosion en prévision. Régis Sébille fait état d’une augmentation des loyers de +5,4% entre le premier trimestre 2021 et le premier trimestre 2022, soit un pourcentage moins élevé qu’entre 2020 et 2021, période qui affichait entre 5 et 10% de rattrapage post Covid.

Les mouvements haussiers sont présents en France entière mais sont plus importants dans certains territoires et pour des typologies précises. Les petits logements sont ceux qui voient leurs loyers rester le plus stables avec une hausse de +3% en moyenne contre +6% pour les autres types de biens. Gardons cependant en tête que les studios et T1 sont ceux qui affichent le loyer au m² le plus élevé.

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Nouvelle résidence sur les hauteurs de Paris 20ème

by Sebastien SALIN | Thursday, September 1, 2022 | ACTUALITÉS, IMMOBILIER NEUF, NOS BIENS IMMOBILIERS

Nouvelle résidence sur les hauteurs de Paris 20ème!

Caractéristiques :

Appartements du studio au T5
Balcons et terrasses offrant des vues dégagées sur la capitale
Logements neufs baignés de lumière grâce aux bow windows
A partir de 240 000 euros
Livraison: T2 2023

Paris 20ème,versant poétique de la capitale!

Paris 20ème: une allure de grand village, un charme un brin populaire et une vie culturelle bouillonnante…, le vingtième arrondissement
séduit par son ambiance décontractée et ses animations.
Si ses rues semblent encore habitées par l’âme d’Édith Piaf et d’Arletty, les artistes d’aujourd’hui y trouvent plus que jamais leurs inspirations, dans les nombreux ateliers qui jalonnent ce Paris vivant et intemporel.
Attirés par cette atmosphère résolument authentique, les commerces de qualité, les marchés bios, les bars branchés et les bistrots typiques, nombreux sont les Parisiens qui choisissent de s’y installer. Ils y goûtent tous les ingrédients d’une vie saine, sereine, généreuse en espaces verts et culturellement stimulante.

L’exclusivité d’une adresse rare:

La résidence est établie rue des Pyrénées, à la hauteur de la charmante place du Guignier, dans l’un des quartiers les plus prisés de l’arrondissement. A 250 mètres* se trouve le Pavillon Carré de Beaudoin, inscrit aux monuments historiques et désormais converti en superbe espace culturel. À peine plus loin, “La Bellevilloise” conjugue art et convivialité au fil de ses projections de films, ses expositions,
ses concerts, ses événements et son café.

Dans ce 20ème qualitatif, culturel et commerçant, les immeubles de belle facture côtoient de nombreuses boutiques. Les anciennes cours accueillent des ateliers réputés. L’excellente offre de commodités garantit le bien-être quotidien : transports, services, écoles, crèches, loisirs… sans oublier le marché, face à la résidence. La nature très présente ponctue le quartier et s’exprime en beauté dans
les parcs de Belleville et du Père Lachaise. Partout, l’art de vivre est au rendez-vous.

Une résidence avec une interprétation moderne:

Claire, dominée par le verre de ses immenses baies vitrées, la réalisation s’élève en toute légèreté, sur sept niveaux. Le jeu des bow-windows en décroché anime la façade, rythme ses harmonies et dessine ses volumes.
L’ensemble s’organise autour d’une structure minérale en béton sablé, de couleur ivoire, rappelant élégamment la pierre de taille. L’édifice accueille quelques éléments de modénature aux finitions raffinées, créant un dialogue architectural avec le bâtiment haussmannien voisin, tout en signant la qualité de l’ensemble.
Aux derniers niveaux, les garde-corps vitrés laissent transparaitre la pureté de l’ensemble d’une sobriétéintemporelle.

Finalement, en investissant dans cette résidence neuve vous bénéficiez de tous les avantages du neuf.

Qui sommes nous?

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De plus, nous accompagnons nos investisseurs dans toutes les étapes. De l’acquisition, au financement, à la perception de loyer garantis, et aux obligations auprès de l’administration fiscale.

Enfin, nous associons technologie, humain et suivi de qualité pour fluidifier chaque étape de l’investissement immobilier en France depuis votre pays d’expatriation.

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Tout savoir: IFI ou impôt sur la fortune immobilière

by Sebastien SALIN | Wednesday, August 31, 2022 | ACTUALITÉS, L'EXPERTISE

Tout savoir: IFI ou impôt sur la fortune immobilière!

“Vous êtes soumis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) si la valeur nette de votre patrimoine immobilier excède 1,3 million d’euros. Ce patrimoine comprend tous les biens et droits immobiliers détenus directement et indirectement au 1er janvier. Certains biens sont partiellement ou totalement exonérés. Certaines dettes peuvent être déduites de la valeur de votre patrimoine avant imposition.” source Service Public

Découvrant ensemble cet impôt.

Qui sont les personnes taxables?

L’IFI est un impôt basé sur la valeur du patrimoine immobilier détenu par un foyer fiscal au 1er janvier de l’année d’imposition (par exemple au 1er janvier N pour l’IFI à payer année N).

Le foyer fiscal est composé des :

Personnes vivant seules (célibataire, veuf, divorcé, séparé),
Époux, quel que soit le régime matrimonial,
Couples pacsés,
Concubins,
Enfants mineurs à charge.

Le patrimoine pris en compte est constitué des biens et droits immobiliers qu’ils soient situés en France ou à l’étranger pour les contribuables domiciliés en France. Les biens situés en France pour les non-résidents français (en fonction des conventions fiscales internationales).

Quel est le patrimoine taxable?

Il s’agit des biens immobiliers, bâtis ou non bâtis, en particulier :

Les immeubles bâtis (occupés par le contribuable ou mis en location) : les maisons, appartements et leurs
dépendances (garage, parking, cave, etc.)
Les bâtiments classés monument historique.
Les immeubles en cours de construction au 1er janvier.
Les immeubles non bâtis (terrains à bâtir, terres agricoles, terrains non constructibles, etc.)
Les parts de sociétés immobilières.
Et plus généralement les biens et droits immobiliers (usufruit, droit d’usage, etc.) qui ne peuvent pas être considérés
comme des biens professionnels.

Quel sont les biens exonérés à l’IFI?

Les biens et droits immobiliers qui sont considérés comme des biens professionnels sont exonérés s’ils remplissent les 2 conditions suivantes :

Ils sont utilisés dans le cadre de l‘activité professionnelle du contribuable (ou de son conjoint, partenaire, concubin, enfant mineur à charge) pour l’exercice d’une profession industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale.
Ils doivent être indispensables à l’exercice de cette profession

Sont exonérés partiellement :

Les bois et forêts, les parts de groupements forestiers (à hauteur de 75 %),
Les biens faisant l’objet de baux ruraux à long terme.
La résidence principale bénéficie d’un abattement de 30 % de sa valeur vénale (sauf si elle est détenue par une SCI de gestion). Un seul bien du foyer peut bénéficier de l’abattement.

Comment sont évalué les biens?

On retient la valeur du bien au 1er janvier de l’année d’imposition. C’est le contribuable qui fait l’estimation de ses biens : l’IFI est un impôt déclaratif.
Pour estimer son bien, le contribuable peut utiliser la méthode par comparaison ou utiliser le service « PATRIMrechercher des transactions immobilières » de la direction générale des finances publiques ou bien encore le site www.economie.gouv.fr
Lorsque le bien fait l’objet d’un démembrement de propriété, c’est à l’usufruitier de déclarer le bien pour sa valeur en pleine propriété. Le nu- propriétaire n’a rien à déclarer.

Quelles sont les dettes déductibles à l’IFI ?

Pour pouvoir être déduites, les dettes doivent remplir 3 conditions cumulatives :

Exister au 1er janvier de l’année d’imposition,
A la charge d’un des membres du foyer fiscal,
Etre rattachées aux actifs imposables.

Il s’agit notamment :

Des frais d’acquisition des biens immobiliers,
Des dépenses d’amélioration, de construction, de reconstruction ou d’agrandissement,
Des dépenses d’entretien effectivement supportées par le propriétaire,
Des impôts relatifs aux biens (par exemple : taxe foncière).

Comment l’IFI se calcule-t-il?

Le contribuable est taxable si son patrimoine net est supérieur ou égal à 1,3 million d’euros, le barème applicable est le suivant :

Attention:

Le seuil d’imposition à l’IFI est de 1 300 000 € de patrimoine taxable mais le calcul commence à 800 000 €!

Enfin, le contribuable peut par ailleurs imputer sur le montant de son IFI jusqu’à 75 % de ses dons à certaines associations et fondations d’utilité publique dans la limite de 50 000 € par an. Il s’agit d’une réduction d’impôt que le contribuable peut choisir d’imputer sur l’impôt sur le revenu ou sur l’IFI.

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Refus de crédit dû au taux d’usure, tout savoir!

by Sebastien SALIN | Tuesday, August 23, 2022 | ACTUALITÉS, L'EXPERTISE

Refus de crédit dû au taux d’usure, tout savoir!

Le taux d’usure a augmenté légèrement au 1er juillet 2022. Mais malheureusement pas suffisamment, au vu de la remontée des taux des crédits immobilier. Certains foyers qui voient ainsi leur dossier de prêt refusé.

Qu’est ce que le taux d’usure

Le taux de l’usure correspond au taux maximum légal que les établissements de crédit sont autorisés à pratiquer lorsqu’ils vous accordent un prêt. Fixé à la fin de chaque trimestre pour le trimestre suivant par la Banque de France, le taux de l’usure vise à vous protéger d’éventuels abus. [Bercy info particulier]

Les taux d’usure permettent de protéger l’emprunteur contre des taux excessifs qui lui seraient proposés par les établissements bancaires. Concrètement, ils intègrent à la fois le taux d’intérêt, l’assurance décès-invalidité, la garantie ainsi que les frais de dossiers et de courtage.

La Banque de France détermine ces taux d’usure à partir des taux effectifs moyens pratiqués par les différents établissements de crédit au cours du trimestre précédent, à qui on ajoute 33 %, soit un tiers.

Il n’est donc pas possible de négocier un taux d’usure, car celui-ci est national. Vous ne pouvez négocier que les taux compris dans le TAEG de votre propre crédit.

Taux d’usure: 45% des dossiers de crédit refusés.

Un sondage réalisé auprès des intermédiaires en crédit suggère que 45% des dossiers d’emprunt immobilier seraient rejetés à cause du taux d’usure fixé par la Banque de France.

Alors que les taux d’intérêt remontent, ce plafond légal serait désormais trop bas, selon ces professionnels, qui alertent sur un possible blocage du marché. L’achat de résidence principale serait majoritaire dans ces demandes de prêt rejetées, et la tranche d’âge des 30-55 ans serait particulièrement touchée.

À combien s’élèvent-ils actuellement ?

Révisés tous les trimestres, les taux d’usure ont très légèrement remonté depuis le 1er octobre 2020. Ils varient en fonction du type de crédit et de leur durée.

Ils s’élèvent, par exemple, à 2,52 % pour les prêts fixes d’une durée comprise entre 10 et 20 ans et à 2,68 % pour des prêts fixes de 20 ans et plus. Cette légère hausse permet à certains emprunteurs solvables d’être à nouveau éligibles au prêt immobilier.

Au 1er avril 2022, le seuil d’usure est de 2,43 % pour les crédits d’une durée de 10 à 20 ans. Pour ceux de 20 ans et plus, il redescend à 2,40 %. Pour les crédits à taux variables, cela s’élève à 2,32 % et les prêts relais ne doivent pas dépasser 2,82 %.

Nous espérons une remontée du taux d’usure pour le mois de Septembre, permettant de déloquer de nombreux dossiers de crédit.

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