Portabilité des crédits immobiliers : un levier stratégique pour les expatriés ?
Dans un contexte de hausse des taux d’intérêt qui a secoué le marché immobilier, une proposition de loi déposée en 2024 pourrait changer la donne pour les propriétaires.
Il s’agit de la portabilité des prêts immobiliers, un mécanisme permettant de transférer un crédit immobilier d’un bien immobilier à un autre.
Pour les expatriés, souvent caractérisés par une forte mobilité, cette réforme représente un enjeu majeur, leur offrant la possibilité de conserver un taux d’emprunt avantageux et de fluidifier leur parcours d’investissement.
Qu’est-ce que la portabilité d’un crédit immobilier ?
La portabilité du prêt immobilier est un concept simple mais puissant.
Il s’agit de la possibilité pour un emprunteur de conserver les conditions de son prêt initial lors de la vente de son bien pour en acheter un nouveau. Plutôt que de solder son crédit existant et d’en souscrire un nouveau aux conditions actuelles du marché, l’emprunteur « déplace » simplement son emprunt.
Ce mécanisme, aussi appelé transférabilité des prêts, offre une flexibilité précieuse dans un parcours immobilier.
Définition et principes de base
Concrètement, la portabilité d’un prêt immobilier est une clause insérée dans le contrat de prêt.
Grâce à cette clause, si vous vendez votre bien immobilier pour en acquérir un nouveau, vous n’avez pas à subir les pénalités de remboursement anticipé. Mieux encore, vous conservez le taux d’intérêt et les conditions initiales de votre crédit.
Cela est particulièrement avantageux lorsque les taux ont augmenté entre la souscription du premier prêt et l’achat d’un nouveau bien.
Quels types de prêts sont concernés ?
En général, la clause de portabilité s’applique principalement aux prêts à taux fixe.
Les prêts aidés par l’État (comme le PTZ) ou les prêts à taux variable sont souvent exclus de ce dispositif.
La proposition de loi portée par le député Damien Adam vise à obliger les banques à inclure cette option dans toutes les nouvelles offres de prêts immobiliers, rendant le mécanisme plus accessible à tous les emprunteurs.
Un mécanisme peu connu mais existant depuis 1999
Si l’idée semble nouvelle, le cadre légal autorisant la portabilité existe en réalité depuis plus de deux décennies.
Cependant, cette clause a été très rarement proposée par les établissements bancaires, car elle est moins rentable pour eux. En effet, conserver un ancien taux bas pour un client est moins intéressant que de lui proposer un nouveau prêt à un taux plus élevé.
La loi sur la portabilité pourrait donc transformer cette option marginale en un droit pour l’emprunteur.
Comment fonctionne la portabilité d’un emprunt immobilier ?
Le processus de transfert de prêt est encadré par des conditions précises. Généralement, la vente de l’ancien bien et l’achat d’un nouveau bien doivent se succéder dans un délai défini (souvent 6 mois).
L’emprunteur doit présenter à sa banque son nouveau projet immobilier. Si le montant du nouvel achat est supérieur au capital restant dû, un crédit complémentaire pourra être souscrit, souvent aux conditions de taux du moment.
L’organisme bancaire s’assure que le profil de l’emprunteur reste solvable.
Pourquoi la portabilité est un enjeu clé pour les expatriés ?
Pour un Français vivant à l’étranger, le financement immobilier peut être complexe. La portabilité du crédit immobilier apporte des solutions concrètes à leurs problématiques spécifiques.
Vous pouvez d’ailleurs trouver plus d’informations sur notre page dédiée au financement immobilier pour les expatriés.
La problématique des taux en hausse
L’avantage le plus évident est financier. Un expatrié ayant souscrit un prêt immobilier à un taux de 1,5 % il y a quelques années n’a aucun intérêt à le solder pour en contracter un nouveau à 4 %.
La portabilité du prêt lui permet de préserver cet acquis et de réaliser des économies substantielles sur le coût total de son crédit.
C’est un argument de poids que défend l’association UFC-Que Choisir.
Immobilier mobile : vendre pour mieux réinvestir
La vie d’expatrié est souvent synonyme de changements.
Il est fréquent de vouloir vendre un bien immobilier pour en acquérir un autre, plus grand, mieux situé, ou correspondant à un nouveau projet, comme un investissement en résidence de services LMNP.
Grâce à la portabilité, ce changement est fluidifié : moins de démarches, pas de pénalités, et la sécurité de conserver les conditions avantageuses de son prêt initial.
L’intérêt de conserver un taux historiquement bas
Illustrons avec un cas concret : un expatrié a un capital restant dû de 200 000 € sur un crédit à 1,5 % sur 15 ans. Il vend son bien et en achète un nouveau de même valeur.
Sans portabilité, il devrait souscrire un nouveau crédit à, disons, 4 %. Le coût total des intérêts passerait d’environ 23 000 € à plus de 66 000 €.
La portabilité lui fait économiser plus de 43 000 € sur la durée du prêt.
Vous pouvez consulter le détail de la proposition de loi directement sur le site de l’Assemblée Nationale.
Quelles stratégies adopter en tant qu’expatrié investisseur ?
En attendant la généralisation de la portabilité, les expatriés investisseurs peuvent déjà agir :
- Vérifiez votre contrat de prêt actuel : Une clause de portabilité s’y cache peut-être déjà.
- Négociez à la source : Lors de la souscription d’un nouveau prêt immobilier, interrogez la banque sur cette option et tentez de la faire inscrire dans le contrat.
- Faites-vous accompagner : Un courtier spécialisé pour les expatriés connaît les pratiques des banques et saura vous orienter vers celles qui sont les plus flexibles sur la portabilité et la transférabilité.
Conclusion
La proposition de loi 2024 sur la portabilité des prêts immobiliers est bien plus qu’une simple mesure technique.
C’est un levier potentiel de pouvoir d’achat et de flexibilité pour tous les emprunteurs, et tout particulièrement pour les expatriés.
En leur permettant de vendre un bien pour réinvestir sans perdre les excellentes conditions du prêt initial, elle pourrait dynamiser leurs stratégies d’investissement et sécuriser leur patrimoine en France.
Vous êtes expatrié et vous souhaitez préparer votre prochain projet immobilier ?
Contactez nos experts pour analyser votre situation et anticiper les opportunités offertes par la portabilité de crédit.
Acheterpourlouer, votre guide en financement immobilier pour expatriés
Les expatriés doivent anticiper plusieurs éléments avant d’obtenir un prêt immobilier en France quand ils vivent à l’étranger. Les banques appliquent des critères stricts et les résidents fiscaux en France n’ont pas les mêmes conditions que les non-résidents.
Pourquoi choisir Acheterpourlouer ?
- Un réseau bancaire adapté aux expatriés : Nous collaborons avec des établissements acceptant les français résidents et non-résidents fiscaux.
- Une optimisation du dossier : Nous vous aidons à structurer votre demande de prêt immobilier pour maximiser vos chances d’acceptation.
- Un accompagnement personnalisé : Grâce à notre statut d’intermédiaire bancaire, rencontrez les bons interlocuteurs et simplifiez votre recherche de financement.
- Une expertise reconnue : Nos partenaires connaissent le marché immobilier et savent répondre aux attentes des expatriés français.
Passez à l’action et concrétisez votre projet immobilier
Grâce à notre expertise et notre réseau, obtenir un crédit immobilier expatrié pour votre achat devient plus simple. Que vous soyez un jeune expatrié travaillant à l’étranger ou un investisseur aguerri, nous vous aidons à souscrire un prêt dans les conditions les plus avantageuses.
Cela faisait de nombreuses années que l’on se disait que l’on devait investir. Acheterpourlouer nous a permis de franchir le cap en nous accompagnant dans toutes les étapes. Nous recommandons vivement les services d’Acheterpourlouer. »
« Sans banque partenaire et à distance, je ne pensais pas pouvoir réaliser un projet.
J’ai choisi Acheterpourlouer, pour le suivi personnalisé, la rapidité des informations données, le conseil adapté et aussi la compréhension des mes besoins en tant qu’expatrié: très bon service. »
« Acheterpourlouer m’a permis d’investir dans ce qui me correspondait le mieux au vu de mon âge et de ma situation professionnelle, avec un language compréhensible et adapté pour quelqu’un comme moi qui n’est pas du milieu et qui hesitait à se lancer dans un premier projet. »
