Le sujet des passoires thermiques est sur toutes les lèvres, et pour cause : depuis Janvier 2025, la nouvelle étape de la loi Climat et Résilience est entrée en vigueur, impactant directement des millions de propriétaires bailleurs.
Face aux enjeux écologiques et à la lutte contre la précarité énergétique, le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) devient l’arbitre de la décence d’un logement.
Pour les investisseurs, et notamment pour les propriétaires expatriés qui gèrent leur bien immobilier à distance, ces nouvelles obligations sont un défi majeur. Qu’est-ce qu’une passoire thermique ? Quelles sont les échéances à respecter et les sanctions encourues ? Quelles stratégies adopter ? Ce guide complet vous explique tout sur les contraintes du DPE en 2026.
C’est quoi une passoire thermique ? Définition et critères du DPE
Qu’est-ce qu’un DPE et comment fonctionne-t-il ?
Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est un document obligatoire qui évalue la consommation énergétique d’un logement et ses émissions de gaz à effet de serre. Valable 10 ans, il attribue une note allant de A (très performant) à G (très énergivore).
Depuis la réforme du nouveau DPE en 2021, son mode de calcul est plus fiable et opposable juridiquement. Cela signifie qu’un locataire ou un acheteur peut se retourner contre le propriétaire si les performances réelles du logement ne correspondent pas à celles annoncées.
Il est devenu un document central, indispensable pour toute vente ou mise en location.
Quelles étiquettes sont considérées comme passoires thermiques ?
Une passoire thermique, aussi appelée passoire énergétique, est un logement dont la performance énergétique est jugée très insuffisante. Selon la réglementation actuelle, les logements classés F ou G au DPE entrent dans cette catégorie.
- Classe F : consommation comprise entre 331 et 420 kWh/m²/an.
- Classe G : consommation supérieure à 420 kWh/m²/an.
Ces logements, souvent mal isolés et équipés d’un système de chauffage ancien, entraînent des factures d’énergie très élevées pour le locataire et un impact environnemental négatif.
Comment savoir si son logement est concerné ?
Pour savoir si votre logement est une passoire thermique, vous devez vous référer à son DPE. Ce document vous a obligatoirement été remis lors de l’achat ou doit être annexé à tout contrat de location.
Si votre DPE est ancien (réalisé avant le 1er juillet 2021), il est fortement conseillé de le refaire, car la nouvelle version du DPE peut modifier la note de votre bien. Pour réaliser un DPE, vous devez faire appel à un diagnostiqueur certifié.
Depuis Janvier 2025 : les nouvelles règles pour les passoires thermiques
Le calendrier des interdictions de location jusqu’en 2034
La loi Climat et Résilience a établi un calendrier progressif pour interdire la location des passoires thermiques. Voici les échéances clés à retenir :
- Dès le 1er janvier 2025 : Interdiction de louer tous les logements classés G.
- 1er janvier 2028 : Interdiction étendue aux logements classés F.
- 1er janvier 2034 : L’interdiction concernera également les logements classés E.
Notez que depuis août 2022, il est déjà interdit d’augmenter le loyer d’un logement classé F ou G.
Que risque un propriétaire bailleur en infraction ?
Mettre en location une passoire thermique après l’échéance d’interdiction expose le propriétaire à des sanctions sévères. Le logement étant considéré comme « indécent », le locataire peut exiger du propriétaire la réalisation de travaux de mise en conformité.
Le bailleur risque :
- L’obligation de réaliser les travaux.
- Une réduction de loyer voire sa suspension, ordonnée par un juge.
- Des difficultés à trouver un locataire, entraînant une vacance locative prolongée.
Quelles sont les exceptions prévues par la loi ?
Des dérogations à l’obligation de travaux existent, mais elles sont strictement encadrées. Un propriétaire peut être exempté s’il prouve :
- Une impossibilité technique de réaliser les travaux (ex: structure du bâtiment).
- Des contraintes architecturales ou patrimoniales (bâtiment classé).
- Un refus de la copropriété d’autoriser les travaux sur les parties communes.
L’impossibilité économique n’est généralement pas un motif d’exception valable.
Revue du DPE dès Janvier 2026
Le gouvernement a annoncé en Septembre 2025, que dès début Janvier 2026, le DPE pourra être remis à jour gratuitement et les logements utilisant un chauffage à l’électricité et non au gaz, devraient revoir leur lettre revue à la hausse. Ils pourraient potentiellement gagner une lettre.
Il est donc important de rester au fait des évolutions du DPE.
Investisseurs expatriés : quelles stratégies face à une passoire thermique ?
Rénover, vendre ou changer de stratégie locative ?
En tant qu’expatrié propriétaire d’un logement énergivore en 2025, trois options principales s’offrent à vous :
- Rénover : C’est la solution la plus pérenne. Engager des travaux de rénovation énergétique valorise votre patrimoine et vous permet de continuer à le louer en toute légalité.
- Vendre : Si le coût des travaux est trop élevé, la vente du bien peut être une option. Attention cependant à la forte décote appliquée sur les passoires thermiques sur le marché immobilier.
Changer de stratégie : L’interdiction ne s’applique pour l’instant qu’aux locations longue durée à titre de résidence principale. Transformer le bien en location touristique ou saisonnière peut être une alternative temporaire, sous réserve des réglementations locales.
Quelles aides pour les propriétaires à distance ?
L’État a mis en place plusieurs aides financières pour rénover une passoire thermique, comme MaPrimeRénov’ ou l’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ). Cependant, les conditions d’accès pour les non-résidents peuvent être complexes, car certaines aides sont soumises à des conditions de résidence fiscale en France. Il est indispensable de se renseigner précisément sur son éligibilité avant d’engager un projet.
Pour en savoir plus, consultez l’avis d’expert de l’ANIL sur les obligations des propriétaires de passoires thermiques.
Mandat de gestion et pilotage des travaux depuis l’étranger
Gérer un chantier de rénovation énergétique à distance est un véritable défi. Pour sécuriser votre projet, il est crucial de bien vous entourer :
- Mandatez votre agence de gestion locative pour qu’elle pilote le projet.
- Faites appel à un architecte ou un maître d’œuvre qui assurera le suivi de chantier.
- Utilisez des plateformes spécialisées dans la rénovation pour les propriétaires bailleurs.
Quelle fiscalité pour les passoires thermiques en 2026 ?
Une taxation plus lourde à venir pour les biens énergivores ?
Bien que rien ne soit encore acté, des débats sont en cours pour moduler la fiscalité locale, notamment la taxe foncière, en fonction de la performance énergétique des logements. Une pression fiscale accrue sur les biens classés F et G est une tendance de fond à anticiper pour les prochaines années.
Revente d’un bien classé F ou G : attention à la plus-value
Un mauvais DPE est un argument de négociation majeur pour les acheteurs. La vente d’un bien classé passoire thermique s’accompagne quasi-systématiquement d’une décote sur le prix, correspondant souvent au montant estimé des travaux de rénovation énergétique nécessaires.
Pour un non-résident, cette baisse du prix de vente affecte directement le calcul de la plus-value imposable. Parfois, investir dans l’immobilier neuf, qui garantit d’excellentes performances énergétiques, peut s’avérer une stratégie plus simple et plus rentable que la rénovation d’un bien ancien.
Conclusion
C’est une réalité depuis janvier 2025 pour les propriétaires de logements classés G, qui ne peuvent plus louer leur bien.
Pour les investisseurs expatriés, l’inaction n’est pas une option. Il est urgent d’agir pour ne pas voir la valeur et la rentabilité de son patrimoine immobilier s’effondrer.
La première étape est de réaliser un DPE à jour pour connaître précisément l’étiquette F ou G de votre bien.
Ensuite, il faudra arbitrer entre rénovation et vente. Dans tous les cas, se faire accompagner par des professionnels de l’immobilier et de la fiscalité est indispensable pour piloter votre projet à distance et prendre les bonnes décisions.
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