Pourquoi est-il si difficile aujourd’hui de louer un bien immobilier en France ?
Pourquoi tant de propriétaires hésitent à investir dans du locatif longue durée, alors que la demande explose ?
Ce sont exactement les questions que se posent de nombreux clients d’Acheterpourlouer, en particulier les expatriés souhaitant investir à distance.
En 2025, l’investissement locatif longue durée revient sur le devant de la scène grâce à un nouveau rapport parlementaire ambitieux, proposant 5 mesures fiscales majeures.
Chez Acheterpourlouer, nous avons décortiqué ce rapport pour vous : voici ce que cela change concrètement si vous souhaitez vous lancer — ou vous relancer — dans la location nue de longue durée.
Pourquoi relancer l’investissement locatif longue durée est une priorité nationale ?
La situation est critique : en 2025, l’immobilier locatif neuf est à son plus bas niveau, avec seulement 15 000 logements produits, soit une baisse de 80 % depuis l’avant-Covid. Et pourtant, les candidats à la location se comptent par centaines pour chaque bien disponible.
Résultat ? Une pénurie locative aiguë dans les grandes métropoles comme dans les villes moyennes.
Et pourtant, l’essentiel du marché locatif repose aujourd’hui sur les propriétaires particuliers, à hauteur de 99 %, les investisseurs institutionnels ayant déserté le terrain.
Mais si ces propriétaires se détournent de la location nue, c’est pour une raison simple : le rendement est jugé trop faible, la fiscalité peu attractive et la prise de risque élevée, notamment en cas d’impayés ou de vacances locatives.
Les 5 nouvelles mesures fiscales pour booster l’investissement locatif longue durée
Ce sont les parlementaires Marc-Philippe Daubresse (sénateur) et Mickaël Cosson (député) qui ont proposé ces nouvelles dispositions fiscales, attendues comme une bouffée d’oxygène par les investisseurs.
Voici les mesures phares :
Avant d’entrer dans le détail, comprenons que ces outils visent deux types de régimes fiscaux : le micro-foncier et le régime réel.
📌 Pour le régime micro-foncier (revenus fonciers < 15 000 €/an)
- Abattement fiscal augmenté de 30 % à 50 %
- Plafond de revenus doublé, passant de 15 000 € à 30 000 € par an
- Bonus fiscal entre 5 % et 15 % en cas de loyers modérés
👉 Un boost massif pour les petits investisseurs qui cherchent un régime simplifié mais enfin rentable.
📌 Pour le régime réel (revenus fonciers > 15 000 €/an)
- Mise en place d’un amortissement fiscal forfaitaire :
- 5 %/an pour les logements neufs
- 4 %/an pour l’ancien, sous réserve de travaux à hauteur de 15 % de la valeur du bien
- Bonus de 0,5 % à 1,5 % si le loyer reste en dessous du marché
- Déficit foncier imputable jusqu’à 40 000 € sur le revenu global (au lieu de 10 700 €)
👉 Cela permet de gommer une grande partie des impôts sur les loyers, en particulier pour les contribuables fortement imposés.
Témoignage client : relancer la location nue, une stratégie enfin viable
Claire et Louis, expatriés à Singapour, ont toujours écarté la location nue en raison de sa fiscalité défavorable. Après une simulation via notre simulateur fiscal, ils découvrent que leur T3 parisien rénové leur permettrait d’amortir 5 % par an en location longue durée, tout en bénéficiant d’un abattement renforcé.
Résultat ? Une rentabilité nette comparable au LMNP, sans les obligations meublées.
À partir de quand ces mesures s’appliqueront-elles ?
Les 5 propositions sont prévues pour les baux signés à partir du 1er décembre 2025. Ce délai permet aux investisseurs de se préparer, d’ajuster leur stratégie, voire d’investir dans des biens à rénover partiellement pour profiter des bonus.
Et surtout, ce calendrier donne de la visibilité fiscale — un élément souvent négligé mais crucial pour les investisseurs privés.
Objectifs visés d’ici 2030
- 90 000 logements supplémentaires loués par an
- 100 000 emplois créés dans la construction et rénovation
- 500 millions d’euros/an de gains fiscaux pour l’État
Ce ne sont pas que des chiffres : cela signifie aussi une amélioration de l’accès au logement pour les Français, une dynamisation des marchés locaux et une stabilisation du parc locatif.
Exonération d’IFI et fiscalité sur la détention longue
Deux dernières propositions viennent compléter le tableau :
- Sortie des biens loués à titre de résidence principale de l’assiette de l’IFI
- Exonération d’impôt sur le revenu et prélèvements sociaux après 20 ans de détention
👉 De quoi encourager les stratégies de patrimoine à long terme et la transmission familiale.
Ce qu’il faut retenir pour agir en 2025
Avant de se lancer ou d’ajuster sa stratégie, voici quelques conseils de nos experts Acheterpourlouer :
- Favorisez les biens anciens à rénover pour maximiser l’amortissement
- Vérifiez votre tranche marginale d’imposition : plus elle est haute, plus vous gagnez
- Simulez les deux régimes fiscaux avec un expert (nous le faisons pour nos clients !)
- Restez informés des évolutions fiscales, en suivant notre actualité
FAQ – Investissement locatif longue durée
Qu’est-ce que l’investissement locatif longue durée ?
C’est la mise en location d’un bien immobilier nu (non meublé) pour une durée généralement supérieure à 3 ans, souvent via un bail d’habitation classique.
Peut-on cumuler amortissement et déficit foncier ?
Oui, à condition d’être au régime réel. Ces deux leviers combinés permettent une optimisation fiscale maximale.
Pourquoi ces mesures ne concernent-elles pas le meublé ?
Parce que le meublé bénéficie déjà d’une fiscalité très avantageuse, notamment via le LMNP et le régime BIC.
Ces mesures vont-elles vraiment relancer le marché ?
Elles ne suffiront pas à elles seules, mais elles donnent un signal fort et attendu à tous les investisseurs particuliers.
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